[12.16 부동산 대책] 또 꺼내든 수요 억제 카드…“공급 대책 없인 백약이 무효”

정부가 12ㆍ16 부동산 대책을 통해 고가주택 보유자와 다주택자의 숨통을 조였다. 대출 한도는 줄였고 세금 부담은 더 늘어나게 했다. 현 정부 들어 20차례 가깝게 부동산 대책을 내놨지만 여전히 주택시장 과열 현상이 사그라지지 않자 고강도 규제를 내놓은 것이다.

이번 대책은 사전 예고없이 진행됐다. 이번 주 국토교통부가 내년 공시가격 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획을 발표한다는 것만 예고됐을 뿐 부동산 추가 규제는 ‘설’로만 회자됐다.

연말을 보름 앞두고 정부가 고강도 규제를 내놓은 것은 최근 민간택지 분양가 상한제 등 조치에도 서울 아파트값이 24주 연속(한국감정원 기준) 오르며 상승세가 사그라지지 않았기 때문이다. 이에 정부는 고가ㆍ다주택 보유자가 우회ㆍ편법으로 집을 마련하는 통로를 차단하겠다는 의지를 확고하게 보여줬다.

정부는 자금 통로를 차단하는 수단으로 투기지역ㆍ투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 낮췄다. 기존에는 투기지역ㆍ투기과열지구의 LTV 비율을 40%로 적용했지만 앞으로는 현재의 절반만 대출받을 수 있다. 이달 23일부터 해당 기준을 적용한다.

또한 시가 15억 원 이상의 초고가 아파트에 대한 주담대는 아에 금지된다. 이 기준은 아파트에만 해당하며 당장 내일(17일)부터 시행한다.

공시가격 9억 원 이상의 주택에 부과되는 종부세도 인상된다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트 오르고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 인상된다. 이는 공시가격 현실화율 70%를 적용했을 때 기준이다. 정부가 내년에 공시가격 현실화율을 80%까지 확대한다고 공언한 만큼 종부세 부담은 더 커질 것으로 보인다.

정부는 양도세에 대해서는 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)로 유지하되 요건 중에 거주기간을 추가했다. 이는 2021년 1월 1일 양도분부터 적용한다.

단기 투자를 막기 위해 보유기간이 1~2년 미만인 주택 소유자의 양도세율도 높였다. 1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.

전문가들은 이번 정부 규제책이 집값 안정으로 이어지기 어렵다고 입을 모은다. 강도 높은 규제책으로 일단 숨고르기에 들어갈 수 있으나 가격이 떨어지기보다는 관망세를 유지할 것이란 전망이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “보유세를 강화해 다주택자는 집을 팔라는 신호를 준 것으로 비친다”며 “수요ㆍ공급 등으로 조성되는 주택시장 환경을 고려한 다음에 정책을 내놓을 수 있을 텐데 지금은 부동산시장에 과민 반응한 것으로 보인다”고 분석했다. 이어 “당분간 가격 급등은 진정될 수 있으나 주택시장은 공급이 중요한데 이번 대출ㆍ세금 규제책으로 서울 집값이 잡힐지는 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “연말이고 1월은 일반적으로 비수기여서 이번 대책으로 정부가 시장에서 원하는 정책 목표를 달성할 수 있을지는 지켜봐야 할 것”이라며 “현재 서울 집값은 교육과 밀접한 관련이 있는데 이번 정책에서 교육 변수가 빠졌다”고 지적했다.

이어 “다주택자는 보유세 부담이 커져서 계속 보유하기도 어렵고, 임대주택등록 혜택이 축소돼 (임대사업자로) 등록하기도 힘들고, 양도세율도 높아져 집을 처분하기도 힘든 상황이어서 말 그대로 진퇴양난”이라며 “다주택자 중에서 팔 의향이 있는 사람은 보유세 인상 유예기간을 주는 등 퇴로를 열어줄 필요도 있다”고 덧붙였다.

일각에서는 투자처를 찾지 못한 시중 유동자금이 비규제지역으로 몰릴 가능성을 우려하고 있다. 최근 조정대상지역에서 벗어난 부산의 아파트값이 치솟는 것 역시 규제에서 벗어났다는 이점이 작용했기 때문이다.

다만 한편에서는 규제지역과 비규제지역이 갈수록 확연하게 구분되고 있기 때문에 수요자나 투자자들이 인프라가 부족한 비규제지역으로 관심을 갖는 것은 어려울 수 있다고 분석한다.

고준석 동국대 부동산학과 겸임교수는 “집값이 오르는 지역은 오르지만 (집값이) 안 오르는 지역은 인구가 줄고 인프라가 부족한 지역이라 그런 쪽으로 실수요자가 가는 것은 부담스러울 수 있다”며 “(부산 등 최근 규제지역에서 벗어난 지역에 대한 관심은) 일시적으로 신축 아파트 선호현상과 겹치면서 해당 지역의 집값이 오를 수 있지만 장기적으로 규제지역에서 벗어난 지역의 집값이 계속 오를지는 지켜봐야 한다”고 말했다.