[곽창석의 부동산 나침반] 청약제도가 '전세난' 키운다

▲곽창석 도시와공간 대표

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 주택시장이 극심한 침체에 빠진 상태에서 최근 분양한 새 아파트의 청약 경쟁률이 매우 높게 나타나고 있다. 현대건설이 지난달 청약을 받은 '힐스테이트 송도 더스카이'는 평균 72대 1, 최고 543대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐다. 웬만한 단지는 거의 대부분 수십대 일 이상의 청약 경쟁률을 보이고 있다. '로또 청약'으로 불렸던 판교신도시 아파트 분양도 40대 1 정도였는데 최근 분양하는 곳이 더 높은 경쟁률을 보인다는 점에 주목할 필요가 있다.

이렇게 청약 경쟁률이 높은 것은 당연한 얘기지만 청약 대기 수요자가 많기 때문이다. 집을 구입하는 것보다 청약해서 당첨되는 것이 더 유리하기 때문에 청약에 목을 매는 것이다. 웬만한 새 아파트는 분양받으면 수천만원에서 수억원의 프리미엄(웃돈)이 붙기 때문에 청약을 하는 게 더 유리해 보인다.

문제는 청약 가점제이다. 청약 가점제란 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입 기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 당첨자를 가려내는 방식이다. 가점이 높은 순으로 당첨자가 결정되기 때문에 무주택자는 집을 구입하지 않고 기다릴수록 가점이 높아지고 당첨 확률도 높아진다.

무주택자가 집을 살 수 있는 여건이 된다고 해도 집을 사는 순간 당첨 가능성이 현저히 낮아지기 때문에 당첨될 때까지 전세살이를 고집하게 된다.

또 한 번 당첨이 되면 재당첨 제한에 걸려 다시 분양을 받기가 어려워져 당첨 가능성이 크고 본인 눈높이에 맞는 물량보다는 당첨이 어렵지만 되기만 하면 큰 돈을 벌 수 있는 곳 중심으로 청약에 매달리게 된다. 이런 이유로 청약시장의 양극화가 더 심해진다. 인기있는 곳은 수백대 일의 경쟁률 보이는 반면 조금이라도 떨어지는 곳은 청약자가 거의 없게 된다. 청약통장을 아끼면서 나오는 현상이다.

무주택자에게 당첨될 수 있는 우선권을 주는 청약 가점제에 대해 문제점을 제기하면 마치 투기꾼을 두둔하는 듯한 인상을 줄 수 있기 때문에 아무도 비판하지 못한다. 하지만 이런 방식의 청약 가점제가 분양가 상한제, 중도금 집단대출 규제와 더불어 민간 주택시장의 질서를 파괴하고 있다.

3기 신도시 등 유망지역 새 아파트 분양을 기다리면 집을 사지 않고 전세를 고집하기 때문에 전세난이 점점 강해진다. 부동산시장을 본격적으로 규제하기 시작한 2017년 이후 4년차를 맞으면서 주택 공급 부족에 이은 입주 물량 부족이 올해부터 본격화된다. 그렇지 않아도 전세 물량이 부족한 상황에서 무주택자는 계속 전세를 고집할 수밖에 없는 현실이다.

그렇다면 과연 무주택자가 청약을 기다리는 전략은 대체로 성공할 수 있을까? 아마도 대부분 실패할 가능성이 커 보인다. 당첨되면 좋고 안 되더라도 계속 청약하면 언젠가는 당첨될 것 같은 느낌이겠지만, 현실은 우량한 분양 물량이 잘 나오지 않기 때문에 십중팔구는 전세금만 올려주다가 청약을 포기할 공산이 크다.

정부에서 싸게 집을 공급해 줄 것이라는 기대로 인해 많은 무주택자가 청약의 꿈을 포기하지 않고 있지만, 시장의 현실은 무주택 우선권으로 인한 공급 부족이 더욱 심화되고 있다. 시장의 기능을 무시한 주택 공급 정책이 성공할 확률은 별로 없어 보인다.