[곽창석의 부동산 나침반] '세금 폭탄'이 바꿀 주택시장

▲곽창석 도시와공간 대표

정부가 집값 폭등을 잠재우기 위해 다양한 대책을 강구하고 있다. 가장 강력한 대책으로는 다주택자에 대한 종합부동산세 등 보유세를 징벌적으로 강화하는 방안이 거론되고 있다.

곧 나올 대책 중에서도 종부세 등 보유세를 다주택자에게 크게 높이는 방안이 집값 급등세에 찬물을 끼얹고 정부가 의도한 집값 하락을 유도할 수 있을지 세간의 관심이 매우 높다.

이미 법인으로 투자한 경우 최대 연4%까지 기본공제 없는 종부세를 부과하는 정부 방침 때문에 인천ㆍ수원 등 그동안 법인 투자 비율이 높았던 지역을 중심으로 종부세 과세 기준일인 내년 6월 1일 이전에 처분하려는 법인 매물이 증가할 것이 확실한 상황에서 개인 투자자의 매물도 크게 출회된다면 단기적으로 집값이 하락하는 등 적지 않은 파장이 예상된다.

법을 개정해서 현행 보유세보다 현저하게 높은 종부세 등 보유세를 다주택자에게 강력하게 부과한다면 투자 목적으로 집을 구입한 다주택자는 매우 곤란한 처지에 빠질 것은 분명해 보인다. 하지만 장기적인 관점에서 보면 징벌적 보유세 강화는 수많은 부작용을 일으킬 것으로 예상된다.

첫 번째는 전월세 대란과 전세ㆍ매매값 역전현상이다. 강화된 보유세 급등을 예상한 매물이 증가하더라도 그 매물을 받아줄 투자자나 실수요자가 없기 때문에 거래는 위축 가능성이 크다. 반면 투자자의 시장 진입이 차단되므로 투자자가 내놓는 전세 물건이 없어지면서 전셋값이 크게 상승할 우려가 있다. 또 크게 증가한 보유세를 납부하기 위해 여유자금이 있는 집주인은 전세를 월세로 전환하면서 시중에 전세가 점진적으로 사라지게 될 것이다.

입지가 다소 떨어지는 지역에서는 전셋값과 매매값의 역전현상이 일어나지만 전셋값이 더 비싸도 그 집을 구입하지 않는 일도 벌어질 것으로 예상된다. 높아진 전세가는 시차를 두고 다시 매매가 급등을 불러올 수도 있다.

두 번째는 소비 부진에 따른 경기 침체 및 경기 급락이 일어날 수 있다. 코로나19 사태로 인한 소비 위축으로 극도로 내수가 부진한 가운데 그나마 소비 여력을 갖춘 다주택자마저 보유세를 내기 위해 주머니를 닫게 된다면 더욱 더 강한 내수 부진 현상과 더불어 자영업의 몰락도 가속화할 것으로 예상된다.

세 번째는 거래 감소와 공급 축소에 따른 건설 및 중개 등 부동산 연관산업이 극도로 나빠질 것으로 예상된다. 올 들어 5월까지 서울지역 누적 주택 인허가 실적은 2만여가구로 지난해 같은 기간보다 3분의 1 이상 줄어든 것으로 나타났다. 전국적으로도 인허가 실적이 줄면서 주택 건설경기가 급락하는 가운데 투자 수요의 이탈에 따른 분양 물량 급감은 더욱 가파른 건설경기 침체를 불러올 것이다. 부동산 중개나 이사 인테리어 등 주택 거래와 연관된 산업도 심각한 타격을 입게 될 것이다.

네 번째는 혼인 건수의 감소와 이혼률 증가로 인한 가족 해체 현상이다. 이미 다주택자에 대한 양도세 중과세를 줄이기 위해 혼인신고를 미루는 다주택자가 늘어나고 있는 상황에서 보유세 부담마저 크게 높이면 종부세를 감당하지 못하는 다주택자는 세금을 줄이기 위해 이혼을 선택할 가능성도 배제할 수 없다. 미혼의 자녀도 억지로 세대를 분리해 부동산 제도로 인해 가족이 해체되는 불상사가 나타날 수도 있다.

다섯 번째는 다주택보다는 한 채 쏠림 현상으로 인한 중대형 아파트의 부상이다. 다주택 양도세 중과세를 피하기 위해 똘똘한 한 채로 몰리는 현상이 보유세 강화로 인해 더욱 가속화될 것이다. 자금 여력이 있는 1주택자는 다주택 보유세를 줄이기 위해 추가적인 주택 구입보다는 더 큰 주택을 선호하는 경향이 나타날 것이다.

결론적으로 주택 보유세 증가는 일시적으로 집값 안정을 가져오는 듯 보일지 몰라도 장기적으로는 급격한 경기 침체와 더불어 전월세 대란을 일으키는 등 더욱 큰 부작용을 불러 올 것으로 예상된다. 신중한 접근이 필요해 보인다.