[세무, 톡!] 주택 매매 후 용도변경 시 비과세 여부는?

▲장운길 세무법인 길 대표세무사

수십 년간 거주하던 주택을 양도하는 사례에서 현재 주택인 상태로 매매계약을 하는 경우를 살펴보자. 이때 매수자가 잔금일 이전에 상가나 사무실로 용도변경을 원한다면 매도자는 비과세가 가능할까?

양도소득세가 과세되지 않는 1가구 1주택이란 생계를 같이하는 1가구가 국내에서 1주택을 2년 이상 보유한 후 파는 경우를 말한다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다.

이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 건물이 정착된 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 1가구 1주택의 범위로 본다. 양도소득세가 비과세되는 1가구 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하는 것이다.

매매계약의 특약사항으로 해당 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택 외의 용도로 사용할 것을 약정하는 경우도 있다. 이때는 매매계약일 현재를 기준으로 판정한다.

세법을 적용하는 소득세법 기본 통칙에서도 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1가구 1주택의 비과세 판정을 양도일 현재를 기준으로 한다. 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의해 1가구 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다고 규정하고 있다.

따라서 주택을 매매계약한 후 양도일 이전에 특약에 의해 △1가구 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우나 △주택 외의 용도로 변경한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 비과세가 적용되므로 양도소득세가 과세되지 않는다.

10년 이상 장기보유 한 경우 1가구 1주택의 해당 여부에 따라 9억 원을 초과하는 양도 차익에 대해 공제하는 장기보유특별공제율이 80% 공제된다.

주택이 아닌 경우에는 15년 이상 보유해야 30%의 장기보유특별공제율이 적용된다. 이런 사례라면 엄청난 세금이 좌우될 수 있어 전문가의 상담이나 세심한 주의가 필요하다.