[세무, 톡!] 겸용주택의 양도소득세 면제 요건은?

▲장운길 세무법인 길 대표세무사

겸용주택은 주거용 건물과 비거주용 건물이 공존하는 주택이다. 이러한 겸용주택을 팔 경우 주택의 양도와 상가건물의 양도가 동시에 발생하게 된다.

이때 적용하는 양도소득세율과 장기보유특별공제가 일반주택과는 다르다. 양도 시점을 기준으로 잘못 판단하는 경우 납세자가 부담하는 세무 리스크가 발생한다.

현행 세법은 겸용주택에 대해 주택 면적이 상가 면적보다 작을 경우의 주택만을 주택으로 간주한다. 반면 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우에는 겸용주택 전부를 주택으로 간주한다. 이에 1가구 1주택과 관련된 규정(다주택자 배제)을 적용한다.

일례로 주택 면적이 100㎡이고 상가 면적이 50㎡, 양도 시 매매가액이 10억 원일 경우를 보자. 해당 겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크기 때문에 전부를 주택으로 간주한다.

다른 주택이 없다고 가정할 경우 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 2017년 8‧2 대책 이후부터는 2년 이상 거주 요건이 추가됐다.

해당 주택은 매매 시점에 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당한다. 9억 원 초과분에 대해 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제를 보유 기간에 따라서 최대 80%를 적용받는다. 납세자 입장에서 절세하는 데 유리한 측면이 있다.

새로 발표된 부동산 대책의 중요한 부분 중 간과해야 하지 말아야 할 것은 2022년 1월 1일 이후로 세법이 달라진다는 점이다.

기존 소득세법은 겸용주택의 경우 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전부를 주택으로 봐 판단했다. 향후에는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 순수하게 주택에 대해서만 1가구 1주택과 관련된 규정을 적용할 것으로 발표했다.

1가구 1주택 비과세가 적용됐던 부수토지의 범위도 축소된다. 현재는 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내의 부수토지에 대해 비과세가 적용된다.

앞으로는 수도권의 경우 3배, 비수도권 도시지역은 5배로 적용된다. 도시지역 밖은 현행(10배)대로 유지된다.

부동산 대책이 수시로 바꿔 납세자들이 부동산 매매 시 고려해야 할 세금을 자칫 잘못 판단할 수 있다. 이 경우 엄청난 세금이 부과될 수 있는 만큼 사전에 미리 전문가와 상담 후 판단해 볼 필요가 있다.