[곽창석의 부동산 나침반] 임대차3법이 주택시장에 몰고 올 파급 효과

▲곽창석 도시와공간 대표

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법이 지난 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다. 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 내년 하반기 시행을 앞두고 있다.

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 했다. 다만, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다.

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

계약갱신청구권의 소급 적용에 따른 여파로 전세 물건 품귀 현상이 벌어지면서 전세 매물이 아예 없는 단지가 나오는 등 거래 절벽이 현실화하고 있다. 서울에서 아파트 전세 계약이 9년만에 최소를 기록하는 등 수도권에서 주택 임대차시장이 위축되고 있는 것으로 나타났다. 서민들이 많이 거주하는 다세대주택과 연립주택도 전세나 월세 계약 건수가 크게 감소하고 있다.

전세대란에 대한 우려가 이어지자 정부는 부동산시장 안정화를 위해 서울을 비롯한 수도권에 공공임대와 공공분양을 포함한 상당한 규모의 신규 주택을 공급하기로 했다. 군 부지와 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴하고, 노후단지의 고밀도 재건축 등 정비사업 공공성 강화를 통한 도심 내 공급 확대 방안을 마련하고 있다.

하지만 3기 신도시를 포함한 이들 공급 대책이 전세시장 안정 효과를 발휘하려면 입주까지 최소 4~5년 이상이 걸리는 만큼 당장의 불길을 끄기에는 역부족으로 보인다.

가을 이사철을 앞두고 전세를 구하는 신혼부부나 학군지를 찾는 학령 아동을 둔 부모들은 전세 물건 실종 사태를 맞고 있다. 계약갱신청구권의 소급 적용을 피하기 위해 임차주택에 직접 입주하려는 집주인이나 집주인의 직계존비속이 늘고 있다. 전세 수요가 많고 전셋값이 상승하는 지역일수록 전세 물량이 더 크게 줄어드는 시장의 역설이 현실화하고 있는 것이다.

과거 1989년 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차 의무기간이 2년으로 늘고 임대료 증액 상한선이 연 5%로 정해졌을 때 당시 전셋값은 연 20%~30%씩 상승하면서 전셋집을 구하지 못해 자살자가 속출하는 등 엄청난 사회적 문제가 되었다.

이번에는 의무임대기간이 4년으로 늘면서 임대료 증액도 지자체에 위임해 사실상 전월세를 올려받기 어렵게 됐다. 30여년 전에 비해 더욱 강한 임대차시장 규제가 시행된 것이다. 전세입자에 대해 더욱 강한 보호책을 내놓았기 때문에 전세 수요는 더 크게 증가하는데 전세 공급은 끊기면서 80년대 말보다 더 큰 폭의 전셋값 상승이 불가피하다는 예측도 나오고 있다.

분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등 신규 주택에 대한 공급 규제로 인해 주택 인허가 물량이 급감하고 있어 현재의 전세난이 앞으로 개선될 가능성도 낮아졌다. 더욱이 최근에 6ㆍ17 대책과 7ㆍ10 대책 등을 통해 나온 취득세와 보유세, 양도세 중과 정책은 다세대주택을 포함한 아파트 이외의 주택에 대한 공급도 끊어놓을 가능성이 높아졌다.

제도가 바뀌면 시장 참여자는 바뀐 룰에 최선을 다해 적응해 간다. 전세 공급자에게 불이익이 커질수록 그동안 임차인에게 큰 수혜를 안겼던 전세제도는 역사의 뒤안길로 사라지게 될 것이다.