[Q&A] “11.4만 가구 전세형 공급으로 주택 수 확보…불안 심리 해소”

▲공공임대주택 3개월 이상 공실 현황. (표=국토교통부)

정부는 최근 전국으로 확산한 전세난은 임대차 보호법 시행 등 정부 입법 실책과 금리 인하·가구 수 증가 등 다양한 요인이 겹쳐 발생한 결과라고 19일 밝혔다.

또 부산과 경기 김포시 등 지방광역시와 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다고 했다. 주거정책심의위원회는 부산 해운대·수영·동래·연제·남구와 대구광역시 수성구, 경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 외)를 조정대상지역으로 지정하는 절차를 마무리하면 조만간 지정 여부를 발표할 계획이다.

다음은 국토교통부의 이번 전세대책 관련 질의응답.

△최근 전셋값 상승은 새 임대차법과 강화한 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 발생한 것 아닌가.

=임대차 3법과 강화된 실거주 요건이 논의되기 이전인 지난해 하반기부터 전셋값이 상승 전환했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 경기 침체에 대응하기 위한 금리 인하, 가구 분화에 따라 최근 가속한 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인이다.

△전세난으로 매매 수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지는데. 매매시장 안정대책은?

=내년 6월 양도소득세 중과세율 인상 유예기간이 종료되고, 종합부동산세(종부세) 과세기준일도 도래하면서 내년 상반기에 다주택자의 매도 물량이 나타날 것으로 전망한다. 최근 금융위원회에서 고소득·고액 신용대출 차주 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용을 골자로 발표한 가계부채 관리방안도 발표됐다. 이에 시중 유동성 유입도 감소하면 매매시장 안정에 이바지할 것이다.

△그동안 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데 갑자기 2021∼2022년 공급이 부족하다고 하는 이유는?

=최근 3년간 입주 실적은 역대 최고 수준으로 올해 입주 물량도 예년 수준을 크게 웃돌고 있다. 다만, 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 예년(2010~2019년) 대비 소폭 감소할 전망이다. 이런 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세 시장 불안 상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대 방안을 마련한 것이다.

△언제 전세 시장이 안정될 것으로 보는지?

=이번 대책으로 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망한다. 특히 올해 12월부터 이번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당 부분 해소될 수 있을 것으로 판단한다.

△이번 대책에 부산, 김포 등 과열 지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인가?

=현재 지방광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회(주정심) 등 절차가 마무리되면 조만간에 지정 여부를 발표할 계획이다. 부산 해운대·수영·동래·연제·남구와 대구광역시 수성구, 경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 외)를 조정대상지역으로 지정하는 안을 주정심에 넘겼다.

△계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세 대란을 불러왔는데 실패한 정책 아닌가.

=최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민의 어려움을 잘 알고 있다. 이런 시장 상황에 대해 송구스럽게 생각한다. 다만, 최근의 시장 상황을 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에는 동의하기 어렵다.

△임대차 3법 제도개선을 고려하고 있나?

=제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황이다. 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다. 계약갱신청구권과 전·월세 상한제가 도입되고 기존 임차인들의 거주 기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과도 여러 지표를 통해 확인되고 있다.

△2021~2022년에 11만4000가구를 전세형으로 공급하는 것이 현실성 있는 숫자인가?

=공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이다. 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 한국토지주택공사(LH공사), 서울주택도시공사(SH공사) 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업이다. 신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량 확보가 가능할 것으로 판단한다.

△아파트를 중심으로 전셋값이 상승하는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없다.

=공사 기간(2년 반∼3년) 등을 고려할 때 아파트 준공 물량을 단기에 확대하기는 쉽지 않다. 이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중적으로 공급해 아파트 전세 수요를 분산시키려는 것이다.

△3개월 이상 공실인 공공임대 주택은 대부분 좁거나 낡거나 입지가 열악한 곳이다. 소득·자산 요건을 배제한다고 해서 수요가 있을지?

=소득·자산과 관계없이 전국 무주택 임차 가구는 약 789만 가구로 추정돼 수요는 충분한 것으로 판단한다. 또 최근 1인 가구의 급격한 증가 등으로 소형주택에도 수요가 있을 것으로 전망된다.

△숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것으로 보나.

=최근의 가구 수 증가는 주로 1∼2인 가구 중심으로, 숙박시설 전환은 소규모 가구가 겪는 전세난에 이바지할 것으로 판단한다. 특히 숙박시설은 주로 도심 내 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다는 장점이 있다.

△비주택 공실 리모델링 사업의 대상은? 공장도 대상인가?

=준공 운영 중인 상가·오피스·숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도 전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않다.

△분양가상한제와 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닌가?

=분양가상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 과도한 이익이 발생해 투기 수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다. 공공성 기여도를 높인 공공 재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이다.

△질 좋은 평생 주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은?

=전용면적 60∼85㎡의 중형주택을 새로 도입함에 따른 재정 추가 소요액은 내년 약 110억 원(출자 약 50억 원)이다. 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 2025년에는 약 7300억 원(출자 약 3600억 원)이 소요될 전망이다.