주택 매매 시 임차인 ‘계약갱신요구권’ 행사 확인 의무화

▲개정 '공인중개사법 시행규칙' 주요 내용 (국토교통부)

앞으로 공인중개사가 세입자가 있는 주택의 매매를 중개할 때 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 매도인에게 확인하고 그 내용을 계약서에 명시해야 한다. 개정 주택임대차보호법 시행 이후 주택 매매 시 나타난 매수인과 매도인 간 분쟁을 줄이기 위한 조치다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘공인중개사법 시행규칙’을 12일 개정·공포하고 2월 13일부터 시행한다.

개정안은 공인중개사가 중개대상물에 관한 권리관계를 명확하게 설명하고, 중개대상물의 확인·설명사항에 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 명시하도록 했다. 주택 매매 시 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인(세입자)이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 꼭 확인하도록 했다.

관계부처 및 공인중개사협회 등 중개업계의 의견을 반영해 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료를 매도인으로부터 받아 첨부하는 방식이다. 계약 시에는 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명해 분쟁을 줄이도록 했다.

임차인이 계약갱신요구권 행사를 완료한 경우 ‘기 행사’로, 행사한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시해야 한다. 행사하지 않는다면 ‘불 행사’로 표시하게 된다. 그동안 주택 매매 계약을 체결한 이후 소유권이 이전되기 전에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 새 집주인은 갱신 거절을 할 수 없어 이사를 못하는 경우가 발생해 왔다.

개정안은 공인중개사가 민간임대등록사업자의 임대차계약을 중개할 때 현행 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일도 추가했다. 민간임대주택에 대해 보다 상세한 정보를 미리 확인한 후 임차인에게 설명할 수 있도록 했다.

임대개시일부터 임대의무기간이 시작되므로, 현 시점 기준 ‘잔여 임대의무기간’(임차인의 법적 거주가능기간) 파악이 가능해진다. 지난해 8월 18일 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 폐지된 ‘단기민간임대주택’은 민간임대등록 분류에서 삭제했다.

공인중개사의 업무정지와 처분 기준도 명확히 했다. 현행 ‘공인중개사법’상 업무정지 기준에는 착오 또는 단순 실수 시 가중‧감경사유가 없다. 또 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지 6개월을 명하도록 규정하고 있으나, 기준 시점이 위반행위를 한 날인지 위반행위를 적발한 날인지 모호했다.

개정안은 위반행위의 내용·정도·동기 및 결과 등을 고려해 업무정지 기준을 가중·감경할 수 있도록 했다. ‘최근 1년 이내’의 기준시점은 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과, 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 해 적발된 날을 기준으로 명확히 했다.

개정된 공인중개사법 시행규칙은 국토부 누리집의 ‘정책자료-법령정보’에서 볼 수 있다.

한정희 국토부 부동산산업과장은 “부동산 거래 시 중개대상물 확인·설명의무를 명확히 해 편의성을 높이고, 시장이 안정될 수 있도록 사후 관리도 철저히 할 것”이라고 말했다.