올해 강남서 풀리는 9000억… 집값 '불쏘시개' 되나

SH, 서초 성뒤마을ㆍ강남 구룡마을ㆍ강동 산단 3곳 토지보상 추진

"최근 보상금, 땅보다 주택으로 많이 흘러들어"

올해 서울에서 토지 보상금이 풀리는 개발지가 모두 강남권에 몰렸다. 강남구 개포동 구룡마을 도시개발구역, 서초구 방배동 성뒤마을 공공주택지구, 강동구 상일동 일반산업단지 등이다.

모두 서울주택도시공사(SH)가 시행하는 사업지들로 보상금 규모만 총 9000억 원에 달한다. 막대한 보상금이 인근 부동산 시장으로 흘러들어 가뜩이나 치솟고 있는 집값 등에 기름을 끼얹을 수도 있다는 관측도 나온다.

13일 업계와 SH에 따르면 올해 서울에서 가장 먼저 토지 보상을 추진하는 사업지는 서초구 성뒤마을 공공주택지구다. 이곳의 사업 면적은 방배동 일대 13만3004㎡ 규모로 지난해 11월 보상계획을 공고했다. 올해 3월부터 협의보상에 들어갈 예정이다.

성뒤마을은 1960~1970년대 강남 개발로 생긴 이주민이 정착하면서 형성된 마을이다. 구룡마을과 함께 강남권의 노른자 땅에 남은 마지막 판자촌으로 꼽힌다.

SH는 이곳에 청년층과 신혼부부를 위한 공공주택 등 813가구를 공급할 계획이다. 2만4110㎡ 부지에는 지하 1층~지상 7층, 413가구 규모의 아파트가 지어진다. 5월 착공해 2023년 말까지 완공한다는 목표다.

▲서울 서초구 방배동 성뒤마을 공공주택지구 위치도 (출처=서울시)

강남구 구룡마을 도시개발구역은 26만6502㎡ 규모로 총 2838가구(임대주택 1107가구, 분양주택 1731가구)가 머물 수 있는 단지로 조성될 계획이었다. 하지만 서울시가 구룡마을에 임대주택 100%로 4000가구를 공급하겠다고 나서면서 강남구 및 주민들과 갈등을 빚고 있다. 시는 최근 구룡마을 도시개발사업의 시행기간을 당초 2020년 12월 31일에서 2025년 12월 31일까지로 5년 연장했다.

SH는 올해 6월 보상계획 공고와 협의회 설치를 거쳐 9~10월 협의보상에 들어갈 예정이다. 내년 착공해 2025년까지 준공한다는 목표다.

강동일반산업단지의 경우 SH가 이달 초 감정평가법인 선정계획을 공고했다. 4월 보상계획을 공고하고 8월 협의보상에 들어갈 예정이다.

강동일반산단은 상일동 일대 7만8144㎡ 부지로 지구 외 진입도로(3229㎡)를 합한 면적은 8만1373㎡ 규모다. 디지털 엔지니어링 복합단지를 조성해 ‘베트타운’인 강동구를 자족기능을 갖춘 경제도시로 탈바꿈한다는 계획이다.

전문가들은 얼마 남지 않은 강남권 미개발 노른자위 부지들이 잇달아 보상에 들어가면서 향후 주변 지역 주택시장 등이 한바탕 들썩일 것으로 내다본다. 막대한 보상금이 인근 부동산 쪽으로 집중 투자될 것이란 관측에서다.

토지보상 분석 플랫폼인 전국개발정보지존에 따르면 지구별 보상액은 구룡마을 4344억 원, 성뒤마을 3049억 원, 강동산단 1276억 원으로 추산된다. 총 8700억 원 규모로 토지주들과의 협의 과정에서 9000억 원~1조 원 이상으로 불어날 수도 있다.

토지 보상 절차는 보상계획공고와 이의신청, 감정평가와 보상액 산정, 손실보상 협의, 수용재결, 재결금 지급‧공탁 순으로 진행된다. 통상적으로 땅값을 최대한 높이려는 소유주들과 가능한 낮추려는 시행사 측과의 조율로 양극 사이의 가격이 도출된다.

토지 보상 후에는 보상금 상당수가 다시 부동산 시장으로 유입되는 것으로 나타났다. 국토교통부가 마지막으로 조사한 2006년 당시 개발사업지구 131곳의 보상금 6조6508억 원의 절반가량(48.9%)은 부동산을 사는 데 쓰인 것으로 집계됐다. 판교신도시 개발로 풀린 보상금 약 30조 원의 37.8%도 부동산에 재투자됐다.

이진우 오비스트 대표는 “토지보상금이 나오면 기존에는 주로 땅을 사는 데 다시 쓰였지만 최근에는 주거용 부동산으로 많이 흘러드는 경향이 있다”며 “현재 주택시장 상황에 비춰볼 때 환금성이 좋고 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 아파트에 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다”고 말했다.