매도·매수자 ‘동상이몽’에 서울 아파트 거래절벽 심화

▲서울 아파트 매매시장의 ‘거래절벽’ 현상이 심화되고 있다. 서울의 한 공인중개업소 밀집 상가 (이동욱 기자 toto@)

서울 아파트 매매시장에서 ‘거래 절벽’ 현상이 심화하고 있다. 부동산 정책이 갈피를 잡지 못하고 있는 가운데 매도 희망자와 매수 대기자 간의 관망세가 짙어지는 모습이다.

19일 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 아파트 매매 거래량은 3294건을 기록했다. 거래량은 지난해 12월 7521건에서 올해 1월 5761건, 2월 3855건으로 점차 쪼그라들고 있다. 특히 강남구(475→175건)·서초구(438→188건)·송파구(468→123건) 등 강남3구와 동작구(284→99건)의 거래가 크게 감소했다.

이는 지난해 상반기 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 매수심리가 꺾여 거래 절벽의 직격탄을 맞았던 수준과 비슷하다.

동작구 A공인 대표는 “시장 매물이 부족한 탓도 있지만 최근 신고가 거래가 체결되며 호가가 큰 폭으로 뛴 것도 거래 절벽의 원인”이라며 “정부의 2·4공급 대책 발표 이후 ‘패닉 바잉’(공황 구매)이 잦아들었다”고 말했다.

또한, 서울 아파트 중위 매매가격은 9억7333만 원으로 10억 원 돌파를 눈앞에 뒀다. 중위 매매가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 서울 아파트 중 절반이 종합부동산세 부과 대상인 9억 원이 넘는 고가 주택에 해당한다는 것이다. 9억 원을 넘는 아파트는 취득세나 양도소득세율이 높게 적용된다.

서울에서 아파트를 구매할 경우 9억 원 미만에는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 40% 적용되지만, 9억 원을 넘으면 20%로 낮아진다. 예를 들어 8억9000만 원짜리 아파트를 구매한다면 LTV 40% 적용으로 3억5600만 원까지 대출받을 수 있다. 최대치의 대출을 받더라도 사실상 현금 5억 원 이상을 가지고 있어야 집을 살 수 있다는 계산이 나온다.

중저가 주택 가격도 크게 오르면서 정부 지원 대출상품인 디딤돌대출과 보금자리론 혜택은 기대하기도 어렵다. 이들 상품은 주택 가격이 각각 5억 원, 6억 원 이하여야 하기 때문이다.

최근 거래 절벽 속에 거래가 됐다 하면 신고가 경신으로 이어지면서 내 집 마련의 길은 더욱 어려워지고 있다.

주택시장에서는 매도자와 매수자의 동상이몽이 계속되고 있어 거래량이 더욱 떨어질 것이라는 반응이다. 집주인들은 오세훈 서울시장 취임 이후 재건축 추진 기대감으로 집값이 계속 올라갈 것이란 기대가 있어 호가를 내리지 않고 있다. 반면 매수자들은 2·4대책에 따른 주택 공급 기대감 등으로 집값이 내려갈 것으로 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “아파트값이 2~3억 원씩 올라가면서 취득세와 양도소득세, 중개수수료 등 이사비용으로만 수천만 원의 비용이 들어간다”면서 “매매량은 늘지 않더라도 신고가는 나오는 상황이 당분간 지속할 것”이라고 밝혔다.