무주택·청년 대출규제 얼마나 풀리나…주담대 ‘고삐’ 잡은 정부 '고심 또 고심'

당정이 무주택자와 주거 약자 대상 대출 규제 완화를 꺼내들 태세다. 하지만 대출 규제 완화가 얼마나 효과를 발휘할지는 의문이다. 가계부채 관리 방안 시행으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화가 오는 7월부터 시행되면 주택담보대출비율(LTV)을 완화하더라도 큰 효과가 없을 것이란 지적이다. 또 대출이 늘면 지난해 집값 급등 상황이 재현될 수 있는 만큼 당정이 규제 완화 정도를 쉽게 결정하지 못할 것이란 전망도 나온다.

더불어민주당은 송영길 당 대표가 직접 나서 무주택자 등 주택 실수요자를 대상으로 LTV와 총부채상환비율(DTI) 완화를 추진 중이다. 송 대표는 지난 4일 “정부가 주택을 공급해도 청년들은 현금이 없으니 살 재간이 없다”며 “LTV 완화를 부처와 협의하겠다”고 했다. 홍남기 경제부총리 역시 6일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “무주택자·청년층 등 주거 취약계층에 대한 지원 강화를 국회와 논의하겠다”고 말했다.

당정의 대출 규제 완화 의지는 분명하지만 정작 규제 완화 세부사항은 미궁 속이다. 가장 큰 문제는 시행을 앞둔 DSR 규제다. 금융당국은 지난달 ‘가계부채 관리방안’을 통해 오는 7월부터 DSR 40% 규제 범위를 확대한다고 밝혔다. DSR은 주택대출 원리금 상환액뿐만 아니라 신용대출 등 다른 대출의 원리금 상환액까지 합산해 연소득으로 나눈 비율이다. 대출의 이자 상환액만 고려하는 DTI보다 더 엄격한 기준이다.

일반적으로 무주택자나 신혼부부, 청년은 소득수준이 상대적으로 낮고 모아둔 돈도 부족하기 마련이다. 이 때문에 처음 주택을 구입할 때는 신용대출 등 받을 수 있는 모든 대출을 끌어 쓴다. 하지만 강화된 DSR 규제가 적용되면 신용대출 한도가 대폭 줄어들어 무주택자의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모으다) 대출은 불가능해진다. LTV가 완화되더라도 DSR 강화 방안을 먼저 손보지 않으면 무주택자에겐 ‘그림의 떡’에 불과한 정책이다.

▲당정이 무주택자와 주거약자 대상 대출 규제 완화 카드를 만지작거리고 있다. 하지만 대출 규제 완화가 얼마나 효과를 발휘할지는 의문이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '부동산시장 점검 관계장관회의'에서 모두발언을 하고 있다. (사진제공=기획재정부)

또 DSR 규제는 현재 투기지역 또는 투기과열지구 내 시가 9억 원 이상 주택에만 적용된다. 하지만 7월부터는 모든 규제지역 내 시가 6억 원 이상 주택으로 확대 적용된다. KB국민은행 집계에 따르면 수도권 아파트 중위가격( 주택 가격을 순서대로 줄 세웠을 때 중간에 있는 가격)은 7억564만 원이다. 7월부터 수도권 내 주요 지역 아파트 구매 시에는 무조건 DSR 40% 규제를 적용받게 돼 무주택자들의 주택 선택폭은 줄어들 수밖에 없다.

아울러 부동산 대출 규제를 완화하면 또다시 가계대출이 늘어나는 문제도 해결해야 한다. 시중은행 집계에 따르면 지난달 말 주택담보대출 잔액은 총 483조8738억 원으로 3월 대비 7056억 원 늘었다. 주담대 잔액이 1조 원 이하로 늘어난 것은 지난해 6월 이후 처음이다.

이는 정부의 가계대출 조이기와 정부 주도 주택 공급 정책 추진 영향으로 해석된다. 이제 막 정책 효과가 나타나기 시작한 상황에서 정부가 무턱대고 대출 규제를 풀어줄 순 없는 시기인 것이다. 노형욱 국토부 장관 후보자 역시 “대출 규제 완화 여부는 주택시장에 미치는 영향과 가계대출의 추이 등을 종합적으로 검토해야 한다”며 신중한 태도를 보였다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “당정의 ‘투 트랙’ 정책, 즉 무주택자 대출 지원과 다주택자 규제 방향은 맞지만 이미 집값이 많이 오른 상황이라 시행 시기가 너무 늦은 감이 있다”며 “정부가 대출규제 완화를 시행하려면 생애최초주택 구매자를 대상으로 LTV 비율 60~70% 선을 적용하는 것이 적절하고 이마저도 2~3년 내 갚을 수 있는 사람에 한하는 등 세부 정책 보완이 필요하다”고 말했다.