서울 아파트 ‘직거래’ 비중 증가…주택가격 하락세 틈탄 편법 증여 의심도

최근 전국적으로 거래절벽 현상이 일어나고 있는 가운데 서울에서는 아파트 매매 거래 중 직거래 비중이 증가하고 있다. 직거래는 공인중개사 없이 당사자 간 직접 거래하는 방식이다. 특히 일부에서는 가격하락을 틈타 시세 대비 터무니없이 낮은 가격에 직거래가 이뤄지는 경우가 생기면서 절세를 위한 편법 증여성 거래가 아니냐는 목소리가 제기되고 있다.

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용면적 84㎡형은 지난달 26일 13억8000만 원에 거래됐다. 해당 아파트 같은 평형 직전 거래는 6월 20억2000만 원에 팔렸다. 3개월 새 6억4000만 원이나 하락한 셈이다. 현재 호가인 19억5000만~22억5000만 원과 비교해도 수억 원이 낮다.

용산구 이촌동 ‘삼익’ 아파트 전용 104㎡형은 지난달 15일 17억7200만 원에 팔렸다. 이 평형 매물은 현재 3건이 올라와 있는데, 호가(집주인이 매도할 때 부르는 가격)가 22억~26억 원대다. 호가와 비교하면 약 4억2800만~8억2800만 원가량 낮은 가격에 거래된 것이다.

이 두 거래의 공통점은 직거래라는 점이다. 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 매도인과 매수자 간 직접 거래하는 방식을 말한다. 중개수수료 부담을 덜기 위함도 있지만, 일부에서는 세금을 줄이기 위해 편법 증여성 거래로 악용하기도 한다. 거래금액이 통상적으로 시세의 30% 수준 또는 최대 3억 원 정도 낮아도 정상 매매로 인정되는 점을 이용한 것이다.

인근 공인중개업소 관계자들은 해당 거래들이 비정상적인 거래라고 입을 모았다. 헬리오시티 인근 가락동 J공인 관계자는 “예를 들어 14억 원에 안 팔려서 13억8000만 원에 다시 내놓았던 매물이면 몰라도 이번 건은 갑자기 시세 대비 터무니없는 가격에 거래된 것”이라며 “특수 관계인 간의 통정매매로 보인다”고 전했다.

삼익 아파트 인근 G공인 관계자도 “주변 단지 시세와 비교했을 때도 3~4억 원 낮은 가격”이라며 “중개업소를 거치지 않은 점을 볼 때 특수거래로 보는 게 합리적이다”고 설명했다.

▲63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

최근 서울 아파트 거래에서 직거래 비중은 증가하는 추세다.

국토부 조사에 따르면 지난달 서울 아파트 전체 거래 305건 중 직거래는 62건으로 집계됐다. 이는 전체 거래의 20.32% 수준으로, 5건 중 1건이 직거래인 셈이다. 서울 아파트 직거래 비중은 △6월 8.11%(전체 1827건 중 370건) △7월 11.41%(666건 중 76건) △8월 14.74%(685건 중 101건) △9월 20.32%(305건 중 62건) 등 3개월 연속 늘어나고 있다.

전문가들은 중개수수료 부담 절감과 더불어 가족 등 특수 관계인의 경우 절세를 위한 수단으로 증여 대신 직거래를 선택하는 것으로 봤다.

실제로 현재 다주택자 양도소득세 중과 배제가 시행되면서 최고 45%의 기본세율을 적용하고 있다. 반면 증여의 경우에는 최대 50%의 세율을 적용하고 있다. 최대 세율로 비교했을 때 증여보다 양도세가 적은 셈이다. 취득세도 가족 간 증여는 세율이 12%이지만, 양도로 인한 취득세는 1주택자의 경우 1~3% 수준으로 낮다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “서울 아파트값이 하락하고 있지만, 여전히 높은 수준이고, 절세를 위해서라도 증여 대신에 직거래를 선택하고 있는 것으로 보인다”고 말했다.