[K-리츠 쇼크]②‘제2의 리먼 사태’ 발발하나...리츠시장 뒤덮은 ‘금융위기’ 공포

▲서울 여의도 IFC 전경 (연합뉴스)

최근 미래에셋증권은 국토교통부로부터 세이즈리츠 설립 인가를 받지 못하고 4조1000억 원 규모의 여의도 IFC(국제금융센터) 인수 협상이 결렬됐다. 미래에셋증권은 현재 2000억 원 규모의 이행보조금을 돌려받기 위해 싱가포르중재센터(SIAC)에 국제분쟁 중재를 신청한 상태다.

급격한 금리 인상과 부동산 경기 침체 영향으로 자금조달이 어려워 리츠 인가를 받지 못하게 된 것이다. 글로벌 긴축과 스태그플레이션 우려로 부동산 시장이 흔들리면서 2008년 글로벌 금융위기를 촉발했던 제2의 리먼 브러더스 사태가 일어날 수 있다는 우려가 나오고 있다.

이미 국내 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장에서는 신규 상장된 리츠들이 공모가를 밑돌며 투자자들의 외면을 받고 있다. 지난 6일 시장에 입성한 KB스타리츠는 상장 첫날 공모가(5000원)보다 3.56%(160원) 하락한 4340원에 거래를 마쳤다. 올해 상장한 코람코더원리츠나 마스턴프리미어리츠도 상장 이후 현재까지 각각 18.58%, 35.86% 고꾸라졌다.

8일 한국거래소에 따르면 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’는 최근 3거래일 연속 신저가를 갈아 치우고 있다. ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’와 ‘KRX 리츠인프라 지수’는 최근 3달간(7월 7일~10월 7일) 각각 8.95%, 5.89% 하락했다. 이 기간 코스피 하락률(-4.35%)을 모두 크게 웃도는 수치다.

시장에서는 최근 부동산 리츠 시장의 붕괴를 경기 위험신호로 보고 있다. 과거 2008년 글로벌 금융위기는 '부동산 버블'을 견디지 못한 '리먼브러더스'의 파산을 계기로 촉발됐고, 중국 역시 지난해 9월 최대 부동산개발업체인 헝다의 부도 사태 이후로 부동산 경기 침체에 빠졌기 때문이다.

지난해 중국의 4분기 GDP 성장률은 4%에 그치면서 미국(6.9%)보다 역전됐다. 올해 2분기에는 0.4%에 그치면서 가까스로 마이너스(-) 성장률을 면했다. 세계은행 등은 중국의 올해 성장률이 목표 성장률(5.5%) 달성은커녕 3%도 미치지 못할 것으로 전망하고 있다.

이원경 대신증권 연구원은 "부동산 산업은 거시경제의 큰 부분을 차지하기 때문에, 과거부터 부동산 시장의 경기 변동은 경제·금융 위기와 밀접한 관계를 보여왔다”라고 분석했다.

이어 "과거 글로벌 상업용 부동산 가격의 하락을 초래했던 ‘리먼 사태’ 또한 부동산 부문의 과잉 부채와 ‘그림자 금융’의 확대가 금융 긴축으로 인한 디레버리징(Deleveraging) 과정에서 자산 가격의 폭락을 초래했다는 점에서 ‘헝다 그룹 사태’의 배경과 비슷했다"라고 했다.

실제로 한국신용평가에 따르면 국내 부동산금융의 잔액은 2016년(1500조 원 초반) 이후 꾸준히 증가 추세로 올해 3월 말 기준 2621조 원으로 집계됐다. 5년 만에 약 75% 가까이 늘어난 셈이다. 상품별로 보면 부동산 관련 기업 익스포져가 19.6%로 금융투자상품(10.5%)과 가계(6.4%)를 훌쩍 뛰어넘었다.

김영훈 한국신용평가 금융·구조화평가본부 수석애널리스트는 "부동산 금융이 우리나라 경제에 영향이 크다보니 과거부터 경기가 안 좋아졌을 때 부동산 익스포져에서 회수가 제대로 안 되거나 사업 진행이 안 되면서 손익성과 건전성이 저하되는 리스크가 발생했다"라고 했다.