“전세 반환보증 조건 하향은 긍정적, 입법 지연은 변수”…전세사기 종합 대책 실효성은?

정부가 최근 논란이 계속되고 있는 전세사기를 예방하고, 피해자 지원을 위한 종합대책을 내놨다. 전문가들은 이번 대책에 관해 긍정적으로 평가하면서도 입법 시기 등은 변수로 꼽았다.

정부는 2일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 예방 및 피해지원’ 방안을 발표했다. 해당 대책에는 △전세사기 예방 △피해 지원 △단속 및 처벌 강화 등 3대 핵심 전략을 설정해 전세사기를 근절하고, 피해자 보호 강화 등의 내용을 담고 있다.

먼저 그간 문제가 됐던 무자본 갭투자를 막고, 악성 임대인의 퇴출을 위해 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 기준 전세가율을 기존 100%에서 90%로 하향하기로 했다. 다만 서민 임차인 보증료 할인을 확대하기 위해 기존 연 소득 '4000만 원 이하'에서 '5000만 원 이하'로 넓히고, 할인 폭도 50%에서 60%로 상향하기로 했다.

또 감정평가사의 시세 부풀리기를 막기 위해 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용한다. 등록임대 사업자의 임대보증 관리·감독도 강화해, 보증에 가입한 경우에만 등록을 허용하기로 했다.

HUG의 ‘안심전세앱’을 통해 계약 단계별로 정보를 제공하기로 했다. 해당 앱을 통해서 △신축빌라 등의 시세 △악성 임대인 정보 △세금체납 정보 △전세가율 및 경매낙찰률 등을 확인할 수 있다.

아울러 공인중개사에게 △임대인의 세금·이자체납 등 신용정보 △주택의 선순위 권리관계･전입세대 열람 등의 권한을 부여하고, 전세가율･전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무적으로 안내하는 등 책임도 강화한다.

전세사기 피해지원도 넓힌다. 사기 피해 임차인을 대상으로 다음 달부터 저리대출의 보증금 요건을 기존 2억 원에서 3억 원으로 늘리기로 했다. 또 대출액 한도도 가구당 기존 1억6000만 원에서 2억4000만 원으로 확대한다. 전세대출을 1~2%대 저금리 대출로 대환할 수 있는 상품도 5월 중 신설한다.

피해 임차인들을 위한 긴급 거처도 확대하고, 불가피하게 피해 전셋집을 낙찰받은 경우 청약 시 불이익을 받지 않도록 무주택 요건을 유지해주기로 했다. 법무부와 합동으로 ‘원스톱 법률서비스’도 제공한다.

이와 함께 단속과 처벌 역시 강화한다. 2020년 1월부터 2022년 12월 중 거래 신고된 빌라, 오피스텔, 아파트 등을 대상으로 전세사기 의심사례에 대한 기획조사를 5월까지 진행한다. 분양대행사 등의 불법 온라인 광고 등도 감시하고, 전세사기에 가담한 공인중개사나 감정평가사들에 대해 ‘원스트라이크 아웃’ 처벌을 적용해 집행유예 선고 시에도 자격을 박탈하기로 했다.

▲추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 관계부처장관들이 2일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 전세사기 대책 관련 합동브리핑을 마친 뒤 취재진의 질문을 듣고 있다. 왼쪽부터 윤희근 경찰청장, 원희룡 국토교통부 장관, 추 부총리, 한동훈 법무부 장관(사진=조현호 기자 hyunho@)

법무부와 검찰도 전세 사기범에 법정 최고형을 구형하는 등 엄정 대응하기로 했다. 사기죄의 법정 최고형은 징역 10년이지만, 경합범 가중을 통해 최대 15년형까지 선고될 수 있다.

전문가들은 이번 제도개선으로 전세사기를 근절하는 데 긍정적인 효과가 있을 것이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “개인과 개인 간의 계약, 사적 계약을 모두 공공이 통제할 수는 없다”면서도 “이번 대책에는 시세 등 관련 정보의 투명한 공개, 이해관계자들 간 상호감시나 책임부여, 엄격한 처벌 같은 내용이 담겨 긍정적”이라고 평가했다.

특히 전세금 반환보증대상 전세가율 하향 조정에 관해 그는 “보증기관에 무조건적인 위험보유를 강제하는 것은 바람직한 게 아니다”면서 “위험물건을 인수해야 하는 보증기관의 입장을 잘 반영했다”고 설명했다.

다만 일부 법 개선으로 인해 적용 시기가 늦어진다는 점을 변수로 꼽았고, 추가적인 개선 필요성 등도 필요하다는 지적도 나왔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부 제도개선은 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이고, 수도권과 지방 또는 주택상품 유형 간 시행시기에 차이가 있다는 점, 나쁜 임대인 명단 공개 등은 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점 등은 아쉽다”고 했다.

이어 “임차 중인 주택의 경우 임대인 변경 시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지 의무화, 계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공, 임대인 국세완납증명 확인 등 정보공개를 더 확대할 필요가 있다”고 제언했다.