서울 부동산 시장, 규제 풀어도 거래절벽…토지거래허가제도 풀까

▲토지거래허가구역으로 묶여 있는 서울 영등포구 여의도동 삼부 아파트 단지 전경 (사진=이동욱 기자 toto@)

정부가 주택시장 연착륙을 위해 잇따라 규제 완화책을 내놓으면서 마지막 남은 규제인 토지거래허가구역이 풀릴지 이목이 쏠린다. 서울 아파트값은 1·3 부동산 대책 등 규제 완화 기조에 낙폭을 줄여나가고 있지만, 여전히 거래절벽에서 벗어나지 못해 후속 조치가 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

토지거래허가구역은 기준 면적 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도다. 주거용 토지의 경우 매입 후 2년간 임대나 매매를 할 수 없고 실거주해야 하므로 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능하다. 허가 없이 계약을 체결한 경우 징역형 또는 벌금형에 처한다.

2일 본지 취재 결과 오는 4월27일 압구정·여의도·목동·성수(4.6㎢) 등 주요 재건축 단지에 대한 토지거래허가구역 지정 기한이 만료된다. 두 달 뒤인 6월22일에는 국제교류복합지구 및 인근 지역인 삼성·청담·대치·잠실(14.4㎢) 일대의 지정 기한이 만료된다.

시는 압구정·여의도·목동·성수 지역은 2021년 4월부터 2년째, 삼성·청담·대치·잠실 지역은 2020년 6월부터 3년째 토지거래허가구역으로 관리하고 있다. 내년 5월 30일 지정 기한 만료를 앞둔 강남·서초(27.3㎢) 등 자연녹지지역은 1998년 지정 이후 30년 가까이 규제에 묶여 있다.

시장에서는 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 규제 ‘끝판왕’인 토지거래허가구역 규제를 풀어야 한다고 입을 모은다. 1·3 대책에서 규제가 대폭 완화된 후 서울 아파트값 내림세가 주춤한 분위기다. 앞으로 금리 인상 폭이 크지 않을 것이란 기대와 함께 매수 문의도 증가하고 있다.

한국부동산원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울은 이번 주(지난달 30일 기준)를 포함해 5주 연속 낙폭을 만회했다. 서울 아파트 전셋값 역시 지난주보다 하락 폭이 줄면서 ‘1% 미만’ 하락률을 기록했다.

영등포구 여의도동 W공인 대표는 “다주택자 양도소득세 중과 완화 세제 혜택을 보기 위해 집을 내놨는데 매수 문의 자체가 없는 상황”이라며 “여의도 일대 재건축 개발호재에도 토지거래허가구역으로 묶여있다 보니 실거주 의무를 충족해야 해 매수를 주저하는 분위기”라고 말했다.

정책 결정권이 있는 서울시는 토지거래허가구역 해제에 대해 신중한 입장이다.

서울시 도시계획국 관계자는 “토지거래허가구역을 해제하려면 가격, 거래량, 사업 진행 여부 등 정량적·정성적 평가를 충족해야 한다”며 “통상적으로 토지거래허가구역 지정 만료 전 시장 분위기를 판단해 결정하기 때문에 아직 해제 및 재지정에 대해 검토한 적이 없다”고 밝혔다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 “수요가 높은 지역들은 갭투자가 다시 성행할 가능성이 커 최소한의 안전장치처럼 둘 가능성이 크다”며 “규제를 푸는 게 맞지만, 토지거래허가구역으로 묶어둔 곳은 규제가 지닌 상징성이 있으므로 쉽게 해제하지 못할 것”이라고 말했다.