아파트도 상업용도 ‘직거래’ 증가…"편법 거래 또 심해지나"

올 들어 부동산 시장에서 중개사를 거치지 않는 직거래가 다시 늘고 있다. 서울 아파트 직거래 건수는 반등하기 시작했고, 상업 업무용 부동산 역시 직거래 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 직거래는 중개수수료가 들지 않는다는 장점이 있지만, 일부에서는 특수관계인 간 절세 및 세금 회피를 위한 수단으로 악용하는 만큼 정부도 강력하게 대응하겠다는 입장이다.

21일 본지가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난달 기준 서울 아파트 직거래 매매 건수는 380건으로 집계됐다. 이는 2월 140건 대비 2.7배 늘어난 수치다. 아직 신고기한이 남은 만큼 직거래 매매 건수는 더 늘어날 것으로 보인다.

서울 아파트 직거래 매매 건수는 지난해 11월 224건 이후 △12월 188건 △올해 1월 108건 등 감소하는가 싶더니 △2월 140건 △3월 380건 등 다시 반등하고 있다. 전국으로 확대해도 직거래 매매 건수는 증가하고 있다. 지난달 기준 전국 아파트 직거래 매매 건수는 현재까지 3585건으로 집계됐는데, 1월 2619건과 비교하면 약 37% 증가한 수치다.

특히 최근 시장이 하락세로 돌아선 현 상황에서 증여성 직거래가 적기라는 게 업계 시각이다. 현행법상 부부 혹은 6촌 혈족 등 특수관계인 간 부동산 매매 시 거래액이 ‘시세의 30%’ 또는 ‘최대 3억 원’ 까지 낮아도 정상 매매로 인정해 증여세를 물리지 않는다. 아파트값이 하락세인 현재는 내려간 가격이 기준 시세가 되기 때문에 더 낮은 금액에 세금 없이 직거래가 가능한 셈이다.

실제로 서울 곳곳에서 시세 대비 크게 떨어진 아파트 직거래 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다.

강서구 화곡동 강서힐스테이트 전용면적 152㎡형은 지난달 10일 14억 원에 직거래됐다. 이 아파트 같은 평형이 같은 달 17억8000만 원에 중개거래된 것과 비교하면 이보다 3억8000만 원 낮은 것이다.

서초구 잠원동 한신 아파트 전용 84㎡형은 지난달 31일 직거래로 15억 원에 팔렸다. 저층 매물인 것으로 고려하더라도 같은 달 해당 평형이 20억8000만 원에 중개거래된 것과 비교하면 5억8000만 원 내린 가격에 거래가 됐다.

아파트뿐만 아니라 상업·업무용 부동산 거래에서도 직거래 비중은 늘고 있다. 부동산 정보업체 부동산R114 조사에 따르면 2월 기준 전국 상업·업무용 부동산 매매 거래 건수는 총 4111건으로 집계됐다. 이중 직거래는 2361건, 중개거래는 1750건으로, 직거래가 과반(57.4%)을 넘었다. 이는 1월 비중 56.9%(전체거래 2771건 중 직거래 1576건) 대비 소폭 상승한 수치다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “경기 악화 우려가 큰 지방을 중심으로 일반 중개거래가 어려워지면서 증여 및 직거래가 늘었을 것으로 추정된다”며 “가격을 낮춰 빨리 처분하려는 움직임이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

▲서울 아파트 밀집지역 전경 (조현호 기자 hyunho@)

다만 정부는 지난해부터 세금 회피를 목적으로 시세보다 현저히 차이가 나는 위법성 직거래를 집중 조사하고, 강력하게 처벌하겠다고 밝히면서 향후 추이에 시선이 쏠리고 있다. 이미 2021년 1월부터 지난해 8월까지 집계된 이상 직거래 802건 가운데 276건을 위법 의심 거래로 걸러냈고, 행정조치를 요청한 상황이다. 국토부는 올해 10월까지 조사를 이어나간다는 계획이다.

업계에서는 최근 전세사기 피해 급증 등 리스크도 커진 상황인 만큼 직거래에 신중해야 한다는 지적이 나온다.

한국공인중개사협회 관계자는 “최근 전세사기 피해 물량의 80%가량이 직거래 거래된 매물”이라며 “공인중개사가 개입된 중개거래라면 재산피해에 대해 공제기관 청구가 가능하지만, 직거래는 어렵다. 특히 정보력이 부족한 사회초년생은 직거래 시 주의해야 한다”고 말했다.