3년 뒤 서울 아파트 3만 가구 부족해진다…고금리에 건설사 착공 ‘손사래’

▲서울 강동구 둔촌주공 공사현장 모습 (뉴시스)

서울 주택 공급난으로 수년 내 부동산 시장 불안이 재연될 수 있다는 우려가 갈수록 커지고 있다. 서울 주택 착공 실적은 해마다 줄고 있는 데다, 최근 고금리와 원자잿값 급등 영향으로 올해 1분기는 착공 물량 급감했기 때문이다. 착공은 물론 인허가 건수도 대폭 줄어 2~3년 후 단기 집값에 이어 5년 이후 장기 공급 전망도 어둡다. 전문가는 신규 주택 착공 규모가 줄어들면 새 아파트 몸값은 다시 뛸 수밖에 없다고 진단했다.

3일 국토교통부 통계에 따르면 올해 1분기(1~3월) 서울 아파트 착공 실적은 4871가구에 그친다. 이는 지난해 1분기 1만1912가구와 비교하면 59.1% 줄어든 수준이다. 1분기 전국 아파트 착공 규모는 4만3416가구로 지난해 같은 기간보다 31.5% 감소했지만, 서울 착공 감소 규모보다는 많은 수준이다.

1분기 서울 아파트 착공 규모가 연말까지 지속될 경우, 올해 착공 규모는 2만 가구에도 못 미친다. 부동산 플랫폼 ‘아파트실거래가’가 분석한 연간 서울 내 적정 아파트 공급량은 4만7113가구다. 이를 역산하면 이르면 2025년 이후 서울에서만 연간 2만7000가구 이상 아파트 공급량이 부족하다는 결론이다.

문제는 아파트뿐 아니라 주택 전체로 범위를 넓혀도 서울 내 신규 착공이 대폭 줄었다는 점이다. 1분기 서울 주택 착공 물량은 6719가구로 지난해 같은 기간 1만6472가구보다 59.2% 줄었다.

여기에 5년 이후 장기 공급지표인 인허가 건수도 대폭 줄었다. 1분기 전국 주택 인허가 건수는 총 8만6444가구로 지난해 1분기 12만2282가구 대비 23.0% 줄었다. 서울만 떼놓고 보면 지난해 1분기 1만2828가구에서 올해 1만2898가구로 0.5% 증가하는 데 그쳤다. 최근 5년(1분기 기준) 평균 인허가 규모와 비교하면 올해 1분기는 23.8% 줄어든 수치다.

이렇듯 아파트를 포함한 서울 내 주택 인허가와 착공 실적 급감은 고금리 상황과 원자잿값 상승에 따른 건설사의 수주 포기 영향이 큰 탓이다.

실제로 이자 부담이 커지고 미분양 등 부실 우려가 확산하자 아예 공사 포기하는 사례도 등장했다. 지난 2월 대우건설은 울산 동구 한 주상복합 아파트 사업을 포기했다. 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 앞두고 금융사는 기존 5% 수준에서 10%대 금리 조건을 요구했다. 이에 대우건설은 후순위 브리지론 440억 원을 상환하고 사업을 접었다.

금리가 오르면 실제로 주택건설 시장이 위축된다는 연구 결과도 나왔다. 한국개발연구원(KDI)은 전날 펴낸 ‘금리 인상의 주택건설에 대한 영향과 전망’ 보고서에서 “기준금리가 1%포인트(p) 오르면 주택착공이 4분기(일년) 이후 최대 7.4%p 줄어든다”고 밝혔다. 금리가 1%p 변동 때마다 집값 하락 폭은 1% 내외로 추산한 것과 비교하면 주택 공급 감소율이 더 높은 셈이다.

한 대형 건설사 관계자는 “시공능력 상위 10대 건설사라고 하더라도 요즘에는 부동산PF 조달 금리를 15% 이상 요구하는 경우가 많아 이 정도 금리로 돈을 빌려 사업을 진행하면 수익이 없다시피 해 아예 땅을 놀리는 곳이 늘고 있다”고 했다.

전문가는 결국 서울 아파트 착공 급감이 신축 아파트값 급등 등 집값 상승 재점화로 이어질 수 있다고 내다봤다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “서울 아파트 착공 물량이 급감하면 2025년 이후 공급 부족은 더 심화할 수 있는 상황”이라며 “아파트 수요와 공급이 집값에 가장 큰 영향을 주는 만큼 앞으로 공급이 줄어들면 신축 아파트값이나 분양·입주권 가격이 시간이 갈수록 더 고평가받을 것”이라고 전망했다.