“다 같은 분당·평촌·일산이 아냐”…집값 선도지역 필수 조건은 ‘학원가’[집값도 가르는 학원②]

경기도와 인천지역 집값 선도지역의 필수 조건으로 학원가를 빼놓을 수 없다. 분당과 일산, 평촌 등 1990년대 이후 줄줄이 들어선 1기 신도시는 물론, 광교와 동탄, 송도 등 비교적 최근 조성된 신도시도 대표 단지들은 학원가와 인접했다. 신도시는 도시 성격상 젊은 층 유입이 많고, 이들이 자녀 교육에 관심을 가지면서 학원 밀집 지역이 자연스럽게 생긴 것으로 풀이된다. 학원가와 가까울수록 매매는 물론, 임대수요까지 많은 만큼 수도권 신도시 학원가 단지 강세는 이어질 전망이다.

1일 부동산 업계에 따르면 경기도 대표 학원가는 성남시 분당구 일대 학군이다. 분당에서도 가장 학업성취도가 우수한 곳은 수내중과 내정중이 꼽힌다. 두 곳은 국가수준 학업성취도 평가에서 국영수 기준 96.2% 이상을 기록하면서 분당구 내 최상위권 중학교 위치를 공고히 하고 있다.

두 학교가 들어선 분당구 수내동 학원가는 수인분당선 수내역을 중심으로 형성돼 있다. 호갱노노 ‘학원가’ 분석에 따르면, 수내역 반경 1㎞ 이내에 173개 학원이 들어서 있다. 학원가 밀집 영향으로 수내역 주변 단지 시세는 분당구 평균 아파트값을 웃돈다.

이날 국토교통부 실거래가 통계시스템에 따르면 수내역과 맞닿은 양지마을5단지 한양 전용면적 84㎡형은 지난해 12월 13억5000만 원에 거래됐다. 이 단지는 지난해 2월 11억9000만 원까지 하락했지만, 10개월 만에 1억 원 이상 실거래가 반등에 성공했다. 같은 평형 호가는 14억~15억2000만 원까지 형성돼 강세를 보인다.

실제로 수내역과 약 2㎞ 떨어진 ‘효자촌그린타운’ 전용 84㎡형은 최고 호가가 13억 원에 그쳐 수내역 주변 단지보다 1억~2억 원 낮은 수준을 보였다. 인근 중개업소 관계자는 “수내역 근접 단지는 분당에서 학교 다니는 자녀를 둔 집이라면 항상 최우선 순위에 꼽는 곳”이라며 “전세 수요도 많고, 최근에는 재건축 호재까지 겹쳐 몸값도 강세”라고 했다.

분당의 뒤를 이은 대표 경기지역 학군으로는 안양 평촌 일대가 꼽힌다. 특히 평촌에서도 지하철 4호선 범계역과 평촌역 사이 남측에 들어선 귀인마을 일대에는 304개 학원이 집중돼 있다. 학업성취도가 가장 높아 최우선 중학교로 꼽히는 ‘귀인중’과 일대 학원가를 둘러싼 단지들은 가장 높은 집값을 형성하고 있다.

특히, ‘귀인마을현대홈타운’은 주변 단지 중 가장 최근(2002년)에 들어선 단지로 선호도가 높은 것으로 평가받는다. 이 단지 전용 80㎡형은 지난해 12월 10억500만 원에 실거래됐고, 현재 시세는 11억2000만 원부터 최고 13억 원에 형성됐다. 반면, 평촌 학원가와 약 1㎞ 떨어진 ‘평촌트리지아1단지’ 전용 74㎡형 분양권 시세는 11억~12억 원대에 형성돼 있다. 학원가와 맞닿은 23년 차 구축 아파트값이 비학원가 신축 단지 시세와 맞먹는 셈이다.

또 다른 경기지역 내 대표 학군지로는 1기 신도시 중 하나인 일산이 꼽힌다. 특히, 일산 서구는 경기도에서 두 번째로 많은 205개의 학원이 밀집해 있다. 평촌과 마찬가지로 학원을 감싼 단지가 가장 높은 가격을 형성하고 멀어질수록 집값이 상대적으로 저렴한 구조를 보인다.

일산 서구 내 대표 학원가는 일산역 1번 출구 인근 후곡학원가다. 학업성취도가 높은 일대 오마중과 신일중이 대표적인 선호 중학교로 주변 단지는 ‘후곡마을 LG롯데9단지’와 ‘동아코오롱16단지’ 등이 손꼽힌다. LG롯데9단지 전용 84㎡형은 지난 달 1일 6억6000만 원에 실거래 됐다. 반면, 후곡 학원가와 600m 떨어진 ‘문촌마을 동아8단지’ 등은 같은 평형이 지난 해 8월 6억 원에 거래됐다.

이 밖에 인천에선 송도신도시가 속한 연수구 학원가 일대가 강세다. 송도 신도시 내 1공구와 2공구 일대를 중심으로 학원가가 형성됐고, 특히 1공구 내 채드윅국제학교와 포스코자사고 등이 들어서면서 주변에 대형학원이 몰리는 등 강세를 보인다. 그 외 신흥 학군지로는 최근 형성된 용인 수지구(성복·풍덕천·죽전동) 수지구청역 인근 아파트와 학원이 핵심지로 떠올랐다. 수원 영통구에선 영통역 인근 학원가가 강세다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “수도권 신도시 학원가 밀집지역은 과거 서울 강남과 목동처럼 중산층 이상 고급 수요들이 새롭게 밀집되면서 형성돼 지금까지 이르고 있다”며 “학원가 수요가 몰리면서 특히 전세 수요가 뒷받침돼 다른 곳보다 집값 강세를 띠기 쉽다”고 말했다.

그러면서 “이런 학군 수요 때문에 학세권은 하락 장에서도 상대적으로 덜 하락하고, 오를 때 더 오르는 요인으로 작용한다”고 말했다.