KDI "부동산PF 문제는 시행사 저자본·빚 의존…건설사 보증 없애야"

▲서울의 한 공사현장 전경. (이투데이DB)

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 지난 십수년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래하고 있지만 근본적인 개선은 전혀 이뤄지지 않고 있다는 국책연구기관이 지적이 나왔다.

미국, 일본 등 주요 선진국과 달리 사업주체인 시행사가 극히 적은 자본을 투입하고 건설사 등 제3자의 보증에 의존해 부채만으로 사업을 추진하는 것이 한국 부동산PF 사업의 가장 큰 문제인 만큼 선진국처럼 시행사의 자기자본을 확충하고, 제3자 보증을 폐지하는 방향으로 부동산PF 구조를 개선해야 한다는 주문이다.

한국개발연구원(KDI)은 20일 이런 내용을 담은 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요'라는 보고서를 발표했다.

부동산PF는 특정 부동산 개발 사업을 대상으로 그 사업에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환 재원으로 해 자금을 조달하는 금융기법이다. 기존의 기업금융과 달리 기업의 신용이나 재무상태가 아닌 해당 부동산 개발 사업의 사업성, 즉 수익성을 중심으로 자금을 조달한다는 점이 특징이다.

부동산PF 사업은 성공 여부가 불확실해 일반적으로 금융회사가 시행사에 PF대출을 내주기 어렵다. 그래서 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상환을 사실상 보증하고, 책임준공확약을 통해 자체자금을 투입해서라도 준공을 약속한다.

책임준공확약에 따라 시행사가 PF대출을 미상환하면 건설사가 대신 상환할 경우가 있고, 건설사의 신용등급이 낮거나 중소형 건설사인 경우 부동산신탁사나 증권사가 보증을 선다.

보고서에 따르면 2019년 100조 원 미만이던 부동산PF 익스포저(대출+보증)는 2023년(6월) 160조 원 수준으로 급증했다. 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF 대출을 포함하면 무려 230조 원에 이른다.

이러한 부동산PF는 지난 십수 년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래해왔다. 과거 30여 개 저축은행이 뱅크런으로 무너지고 10만명 이상의 고객이 손실을 입었던 2011년 저축은행 위기는 PF 부실이 주요 원인이었다.

2013년에도 PF 익스포저가 비은행권을 중심으로 급격히 늘어나면서 위기 대응이 요구됐고, 2019년에는 증권사가 PF사업에 제공한 대규모 채무보증이 문제가 됐다. 2022년에는 레고랜드 사태가 터지면서 채권시장이 경색됐다.

작년 말에는 태영건설이 워크아웃을 신청했고 20개 이상의 종합건설사가 파산하기도 했다.

황순주 KDI 연구위원은 "부동산PF는 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래하면서도 근본적인 개선은 전혀 이뤄지지 않고 있다"며 "부동산PF 문제의 근본적인 원인은 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조에 있다"고 지적했다.

사업주체인 시행사는 일반적으로 총사업비의 3%에 불과한 극히 적은 자본을 투입하고 나머지 97%는 빚을 내서 부동산PF 사업을 추진한다는 설명이다.

2021~2023년 추진된 총액 100조 원 규모의 PF사업장 300여 개의 재무구조를 KDI가 자체 분석한 결과 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억 원이었지만 시행사는 자기자본을 118억 원(3.2%)만 투입하고 나머지 대부분인 3631억 원(96.8%)은 빌린 돈으로 충당하는 것으로 나타났다.

각 사업장을 유형별로 분류하면 자기자본비율은 주거용(2.9%)이 상업용(4.3%)보다 낮았고, 지방(2.3%)이 수도권(3.9%)보다 낮았다. 이같은 심각한 부채 의존도는 비단 최근만의 현상이 아니며 만성적으로 지속되는 현상이라는 게 KDI의 분석이다.

우리나라는 사업주체인 시행사의 자기자본비율이 3% 수준에 불과하나 주요 선진국은 30~40%로 높다.

대표적으로 미국의 경우 금융회사가 PF대출을 취급할 때 대개 자기자본이 총사업비의 33% 이상이 될 것을 시행사에 요구한다. 시행사가 자기자본을 전액 부담하는 것은 아니지만 일반적으로 시행사가 전체 자기자본의 최소 10%를 직접 투입하고 나머지 최대 90%의 자기자본은 리츠(부동산 간접 투자회사), 연기금, 건설사, 금융회사 등 다른 지분투자자를 유치해 조달한다.

일본, 네덜란드, 호주에서도 자기자본비율은 30~40% 수준으로 높은 편이다. 시행사가 전체 자기자본의 33~50% 정도를 직접 투입하고 나머지는 다른 지분투자자를 유치해 조달하는 구조다.

황 연구위원은 "우리나라처럼 시행사가 아닌 제3자(건설사 등)가 PF대출을 보증하는 경우는 주요국에서 거의 찾아볼 수 없다"며 "공사대금이 지급되지 않더라도 건설사가 무조건 준공을 해내야 하고 경우에 따라 시행사의 채무까지 대신 변제해야 하는 우리나라의 책임준공확약과는 근본적으로 다르다"고 말했다.

이어 "이러한 저자본·고보증 구조는 소위 한탕을 노리는 영세 시행사 난립으로 이어져 자본력을 갖추고 부동산개발 경험을 장기간 축적한 신뢰할 수 있는 대형 시행사가 출현하기 어렵다. 이는 시행 산업의 건전한 발전을 저해한다"고 꼬집었다. 2020년 기준 시행사는 무려 6만 개 이상이다.

또한 저자본·고보증 구조는 사업성 평가 부실, 묻지마 투자, 거시 변동성 확대로 이어져 시스템리스크를 초래해 위험을 사회화한다고 지적했다. 모든 위험이 사업주체가 아닌 국민경제에 전이시킨다는 얘기다.

황 연구위원은 "부동산PF의 바람직한 개선방향은 자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고 제3자의 보증을 폐지하는 것"이라며 "이를 위해 자본확충 규제를 도입해야 한다"고 강조했다.

시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본비율을 요구하는 ʻ직접규제’를 도입할 수도 있고, 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 ʻ간접규제’를 도입할 수도 있다는 설명이다.

그는 또 "리츠는 개발이익을 사회화하고 이미 자기자본비율 규제를 받고 있는 만큼 리츠의 지분투자를 활성화하거나 리츠를 직접적 시행주체로 육성하는 것이 바람직하다"고 주문했다.

미국처럼 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택공급을 늘리면 세금감면 혜택을 제공하는 지원책도 요구된다고 했다.