[기고] 도심 소형주택 공급확대를 위한 정부 지원 절실하다

▲이병훈 대한주택건설협회 상근부회장.

최근의 수도권 주택 가격 상승은 특례보금자리론, 신생아 특례대출 등 수요를 자극한 측면도 있지만 공사비 상승, 부동산 PF 시장의 위기로 인한 금융비용 상승 등 사업성 부족에 따라 신규 공급이 급격히 감소한 것이 가장 큰 원인이라고 생각한다. 향후 주택공급이 부족해지며 분양가도 오를 것이 예상되니 주택 구매수요가 폭발한 것이다.

부동산 개발의 주인공은 시행, 시공이지만 피와 같은 역할을 하는 것은 금융이며 그러한 측면에서 이번 부동산 PF 시장의 위기는 이전 2011년 부동산 PF 위기를 촉발했던 저축은행 사태와는 크게 다른 점이 있다. 외환위기 이후 건설사의 부채비율 제한으로 인해 시행사가 등장하게 되었고 자금력이 약한 시행사에 신용을 보강하기 위해 건설사의 신용을 바탕으로 주요 은행이 부동산 PF대출의 공급자였으며 2020년대 이후 부동산 PF는 증권사, 여전사, 상호금융이 주도하게 되었다. 2022년 레고랜드 사태로 인해 부동산 시장이 어려워지면서 ABCP 유동화를 통해 자금을 조달했던 증권사가 주도한 프로젝트는 시장의 변화에 따라 급격히 자금이 빠져나가 채권시장 경색이 발생했다. 이에 따라 정부에서는 부동산 PF 사업장 보증 지원 15조 원, 회사채·CP 매입프로그램 16조 원, 미분양주택 대출보증 5조 원 등 유동성 공급을 통해 겨우 사태를 진정시킬 수 있었다. 레고랜드 사태 이전까지는 시공사의 연대보증 대신 책임준공, 미이행 시 채무인수, 부동산 신탁사의 책임준공에 기반하여 중소형 건설사들이 부동산 PF 시장에 참여해 왔는데 현재는 이러한 구조는 더 이상 작동되지 않고 있다.

현재 시장에서 작동되는 주택 공급 구조는 대형 건설사가 주도하는 정비사업, HUG(주택도시보증공사)나 HF(주택금융공사)의 주택사업에 대한 PF 보증, LH, SH의 매입 확약에 기반한 신축매입약정 사업만 가능한 상황이 되었다. 그래서 그동안 지속적으로 발전해 왔던 부동산 PF 시장의 발전이 멈추고 대형건설사 신용이나 공기업인 LH 매입약정 및 HUG, HF 보증에 기반한 사업만 가능한 후진적 구조로 퇴보한 상황이다. 이처럼 부동산 PF는 우리 경제에 지속적으로 위기를 초래해 개선방안이 모색되고 있다. 최근 프로젝트 리츠를 활용한 구조적인 개선안이 나와 이를 잘 활용한다면 부동산 PF 시장이 선진국처럼 안정적으로 변화할 수 있다.

1인 가구의 증가로 도심 주택공급이 매우 부족한 상황이며 서울의 경우 매년 6만 호가 신규 공급되어야 하는데 현재 임대주택까지 포함해 4만 호 수준에 그치고 있다. 역세권 청년주택 등 기존에 추진되고 있던 사업들은 공사비, 금융비용 상승 등으로 신규 사업이 중단되고 있는 상황으로 도심 내 주택 신규 공급이 매우 어려운 상황이다.

1인 가구, 청년들이 거주하는 초소형주택은 그동안 가격이 오르지 않았고 시간이 지나면 오히려 가격이 하락하는 추세(도표 참고)로 소형 평형에 대한 획기적인 세제, 금융 등의 지원정책이 필요하다고 본다. 소형 평형은 가격이 저렴한 편이라 앞으로 쏟아지게 될 은퇴세대의 노후 대비용으로 적합하여 이에 대한 투자수요를 확보하여 공급을 활성화 시킬 수 있다.

8월 8일 발표된 신축 소형주택(전용 60㎡ 이하 수도권 6억 원·지방 3억 원 이하 다가구·연립·다세대, 도생주, 주거용 오피스텔) 구입시 주택수 제외(취득·종부·양도세) 기간을 2027년 12월까지 연장하였다. 그렇지만 신축 소형주택 주택수 제외 기간을 연장하는 것만으로는 비아파트 공급확대 기대 효과가 제한적이라고 본다. 특히 도시형생활주택(30㎡ 이하) 및 주거용 오피스텔(39㎡ 이하) 같은 초소형주택은 세제 산정 시 주택수에서 완전히 제외하면 공급 확대 및 전세시장 안정 유도가 가능할 수 있다.

최근의 트렌드는 금융이 시행을 주도하는 구조로 바뀌고 있는데 이러한 정책이 만들어진다면 기업형 임대주택으로도 사업성을 확보할 수 있도록 하여 보험회사 등 금융기관 참여를 유도하고 새롭게 추진되고 있는 프로젝트 리츠를 활용하여 개인들의 투자를 유도할 수도 있다.

일본의 경우는 90년대 주택시장 버블이 붕괴되고 주거형태에 대한 인식변화로 레오팔레스 등 임대주택이 활성화되어 있다. 잃어버린 30년을 겪으면서 부동산신화가 붕괴하고 1인 가구의 급격한 증가로 임대주택으로의 변화가 가속화되었다. 이에 일본은 종합부동산 회사가 발전하고 건설사는 단순 도급으로 구조가 변화되었다. 이에 따라 일본에서는 임대주택을 편입한 리츠시장 규모가 커져서 자본시장 발전에 크게 기여하였다.

소형임대주택에 대한 정부 지원이 확대된다면 일본과 같은 주택시장이 형성될 수 있을 것이다. 사업성을 확보한 임대주택은 리츠로 주식시장에 상장이 가능하여 자본시장 발전에도 기여할 수 있다고 본다.

세종대왕은 새로운 정책을 도입할 때 전면적 실시가 아니고 일부 지역에 시범적으로 적용하여 효과를 검토하여 전국적으로 확대하였다. 역사의 교훈 중 세종대왕이 썼던 정책 중 현대에 다시 도입하여야 하는 것이 시범적 적용이고 이를 현대적으로 발전시킨다면 부동산 정책을 일률적으로 적용하지 말고 냉탕 지역과 온탕 지역을 구분하고 주택시장도 주택의 종류와 평형까지 고려한 세심한 정책을 발전시켜야 한다고 본다.

그래서 지방 부동산 시장의 시장 경착륙을 피하기 위해서는 초소형주택에 대한 획기적인 세제 혜택은 비수도권에 우선 적용해 보고 효과를 검증하여 수도권에도 확대 적용해 볼 것을 제안한다.