[부동산세무 Q&A]이중계약서 작성 세무상 불이익은

Q. 서울소재 아파트 1주택(비과세 요건 충족)을 소유하고 있습니다. 이사를 위해서 주택을 양도하려 하는데 매수인이 가격을 낮춰 계약서를 작성하기를 원하고 있습니다. 1세대 1주택은 비과세이기 때문에 계약서상의 매매가액을 낮춰도 아무런 불이익이 없다고 합니다. 정말 불이익이 없을까요?

A. 실제 거래된 가액보다 낮은 가액으로 계약서를 작성하는 것을 이중계약서라고 하는데 여러가지 이유로 부동산 거래에서 이중계약서 작성이 종종 일어나고 있습니다.

이중계약서를 작성하는 경우, 양도인과 양수인 모두 세무상 불이익을 볼 수 있습니다. 먼저 양도인 입장에서 살펴보면, 비과세 요건(3년이상 보유 및 2년이상 거주)을 갖춘 1세대1주택을 6억원에 거래하면서 계약서상의 금액을 5억원으로 신고할 경우 비과세 주택이므로 나중에 과세관청에서 실제 거래가액을 확인하더라도 과세할 수 없었습니다.

그러나, 지난 8월 발표된 세법개정안에 따르면 이중계약서를 작성한 경우 해당 부동산에 대한 비과세, 감면을 배제하기로 하였습니다. 상기 사례의 경우 과세관청에서 1억원 과소신고한 것이 확인된다면 1억원에 대해서는 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세하겠다는 것이 세법개정안의 내용입니다. 다만, 세법개정안이 아직 국회를 통과하지 않았기 때문에 향후 개정결과를 지켜보아야 합니다.

이와 별개로 이중계약서를 작성한 경우 제척기간 10년이 적용됩니다. 제척기간은 과세관청이 세금을 부과할 수 있는 기간을 말하는데 소득세의 경우 5년이 원칙입니다. 그러나 이중계약서를 작성한 경우에는 부정한 행위를 한 것으로 보고 제척기간은 10년으로 적용하므로 10년 동안 안심할 수 없는 것입니다.

양수인 입장에서 보면 이중계약서상 금액이 취득가액이 되어 양도차익이 커지므로 향후 양도소득세를 더 많이 부담하여야 합니다. 이중계약서 작성 사실은 보통 매매 당시에는 확인되지 않지만, 매수인이 나중에 양도할 때에는 양도소득세를 줄이기 위하여 실제 취득가액(사례에서는 6억원)으로 신고를 하는 경우가 있습니다.

이러한 경우 동일 부동산에 대하여 양도인이 신고한 양도가액과 양수인의 취득가액이 불일치하기 때문에 과세관청에서는 이를 근거로 양도인 또는 양수인에게 과소하게 신고된 금액에 대하여 확인을 하고자 합니다. 따라서 앞으로는 이중계약서 작성에 주의하여야 합니다.

/고지만 하나은행 PB사업부 세무사 touchgo@hanabank.com