[2013년 주택시장 결산] 가계부채·저성장 ‘암초’… 정부 대책만으론 역부족

‘4·1 대책’‘8·28 대책’ 2~3개월 약발… 불황·입법 지연 등으로 회복세 한계

▲올들어 전국 아파트 전셋값은 67주 연속 상승했으며 서울지역의 경우 68주째 올랐다. 전세물건 품귀현상과 이에 따른 전셋값 상승이 장기화되면서 서울에서 수도권으로 밀려나 전세를 얻는 '전세 난민'도 속출했다. 무엇보다 앞으로 집값이 더 떨어질 것이라는 심리가 실수요자 사이에 퍼지면서 '집 안 사고 눌러앉기'가 자리잡고 있기 때문이다. 이투데이DB

올해는 18대 정부 출범과 함께 부동산 거래 활성화 정책에 대한 기대감이 높았다. 하지만 기대와는 달리 신정부가 출범한 이후 부동산 시장은 반짝 상승세에 그친 것으로 나타났다.

여전히 해결되지 못한 가계부채와 저성장 기조로 인해 기대했던 만큼의 거래 활성화가 이뤄지지 않았고, 서울 아파트 전세가격은 66주 연속 상승하며 과거 기록을 갈아치웠다.

일각에서는 정부의 두 차례 부동산 종합대책과 두 차례의 보완대책이 발표되면서 일시적이긴 하나 시장에 긍정적인 반응을 이끌어냈다는 평가도 나온다. 정부의 부동산 대책으로 수도권은 2012년에 비해 가격 낙폭이 둔화되면서 최악의 시장 상황에서 벗어났지만, 지방 부동산 시장은 하향 안정세로 돌아선 한해였다.

◇ 네 번의 대책 발표… 한계점 뚜렷 = 18대 정부는 부동산 시장과 경제상황이 침체 국면을 맞은 상황에서 출발했다. 정책적 선택 범위도 이전 정부의 규제완화로 인해 좁았다. 특히 수도권 부동산 시장의 거래부진에 대한 우려가 컸던 상황에서 출범 한달 만에 부동산 종합대책을 내놓을 수밖에 없었다.

정부는 출범과 함께 한 달 만에 거래 활성화를 위한 4·1대책을 내놓았고, 전세시장 불안을 해소하기 위한 8·28대책과 4·1대책을 보완하는 7·24보완대책 및 8·28대책을 보완하기 위한 12.3 대책을 내놓는 등 출범 1년이 안된 상황에서 부동산 대책이 네 번이나 발표됐다.

정부의 부동산 대책은 전반적으로 매매거래 활성화에 초점을 맞추고 있다. 실제 부동산 대책 발표 후 전국의 아파트 매매가격은 하락에서 상승으로 반전되었다. 하지만 매매가격 상승은 길게 이어지지 못하고 4·1대책은 두 달, 8·28대책은 석 달간 상승 효과를 불러오는 데 그쳤으며, 시간이 지날수록 상승세는 둔화되는 모습이 나타났다.

단기적으로는 정부의 부동산 대책이 시장의 거래 증진과 가격 상승에 영향을 미쳤으나 외부 경제상황을 극복해 지속적인 성장세로 이끄는 데는 한계를 보였다.

최성헌 부동산114 책임연구원은 “정부의 대책이 실패했다고 판단하기는 이르나 외부 경제상황의 호전 없이 정부의 정책만으로 시장을 회복시키기에는 뚜렷한 한계를 보였다”고 말했다.

◇ 주요 정책 국회 계류… 시장 반전 역부족 = 최근 한국건설산업연구원 보고서에 따르면 4·1 및 8·28 대책의 주요 정책들이 국회에 계류돼 있는 상황에서 정부가 자체적으로 추진 가능한 금융정책을 중심으로 세부조정을 통해 실효성을 제고시켰으나, 시장 전반에 영향을 미치기는 어려울 것으로 예측했다. 반대로 부동산 대책이 모두 입법화되면 내년도 주택 투자가 5% 이상 증가할 것이라는 전망이다.

보고서에 따르면 올해 국내 주택 투자는 정부의 부동산 대책에 힘입어 회복세로 전환됐다. 주택 투자가 8년 만에 GDP(국내총생산) 성장에 플러스(+) 기여를 했고, 상반기에만 산업 생산액 3조9000억원 및 취업자 3만명 증가 효과를 나타냈다. 주택 투자가 특히 부진했던 2006~2012년에는 취업자 수가 총 30만7000명, 연 평균 4만4000명 줄었다. 같은 기간 산업 생산액도 39조2000억원 감소한 것으로 추정됐다.

두 대책이 그동안 매매 거래 증가를 불러 건설 투자를 유도하는 등 내수 경기 회복과 전세 수요 분산에 도움을 줬다는 게 연구원의 진단이다. 아울러 연구원은 주택금융공사와 국민주택기금 등을 통한 공공 주도의 주택 금융시장이 형성돼 주택 거래가 늘어나도 금융 부실로 확대될 가능성은 상대적으로 낮아졌다고 분석했다.

한편 정부는 국민주택기금과 주택금융공사의 우대형 보금자리론으로 이원화돼 있는 정책 모기지를 내년 통합정책 모기지로 단순화해 11조원 규모로 지원할 계획이다. 또 수익·손익 공유형 모기지의 지원물량을 확대해 2조원 규모의 1만5000가구 범위 내에서 한시적으로 상품을 운용할 계획이다. 이와 함께 하우스푸어의 주택을 매입해 임대하는 희망임대주택리츠를 내년에도 올해와 비슷한 수준인 1000가구 정도 매입할 예정이며 시장상황을 모니터링한 후 추가 매입한다고 밝혔다.

그러나 건산연은 공유형 모기지 지원은 1만5000가구, 희망임대주택리츠는 1000가구 수준으로 규모 면에서 한계가 있다고 진단했다. 시장 규모 대비 비중이 크지 않아 장기적이고 전반적인 시장 반전을 이끌기에는 역부족이라는 지적이다.

허윤경 건산연 연구위원은 “정부가 시장의 반응을 즉각적으로 반영해 세부 조정했다는 측면에서 실효성 제고가 기대된다”면서도 “다만 주요 정책이 제한적이고 한시적인 지원책이어서 단기적인 시장효과라는 한계가 존재할 것”이라고 전망했다.