[공동주택 공시가] 보유세 폭탄 현실화…다주택자 절세 매물 쏟아질까

▲사진은 경기도 광주시 남한산성에서 바라본 서울 강남 일대 아파트 단지 밀집지역. (신태현 기자 holjjak@)

올해 공동주택 공시가격이 전국적으로 20% 가까이 급등하면서 고가주택 보유자들의 세 부담이 커질 전망이다. 전문가들은 그러나 시장에 충격을 안길 정도로 절세를 위한 급매물이 쏟아지진 않을 것으로 내다봤다.

15일 국토교통부의 올해 공동주택 공시가격 발표에 따르면 전국 아파트 공시가격 평균 상승률은 19.08%다. 2007년 이후 14년 만에 최대 상승폭이다. 서울이 19.9% 올랐고, 경기 23.96%, 울산 18.68%, 부산 19.67%, 대전 20.5% 뛰었다. 세종은 무려 70.68% 급등했다.

특히 서울은 25개 자치구 전역이 일제히 큰 폭 뛰었다. 올해 집값이 크게 뛴 노원구가 34.66% 급등했고, 도봉구가 26.19%, 강동구가 27.25% 올랐다.

강북에서 고가 아파트가 많은 마포(20.36%), 성동(25.27%)이 평균치를 웃돌았다. 용산은 15.25% 올랐다. 다만 고가 아파트가 밀집한 서초(13.53%)·강남(13.96%)·송파(19.22%) 등 강남3구는 모두 서울 평균치를 밑돌았다.

이로써 1가구 1주택자 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 기준 9억 원 이상 공동주택은 전국적으로 작년(30만9361가구)보다 약 21만 가구 늘어난 52만5000가구였다. 무려 69.7% 급증한 규모다.

9억 원 초과 주택은 특히 서울에 집중됐다. 서울에선 무려 41만3000가구가 공시가 9억 원을 초과했다. 작년(28만842가구)보다 47% 늘었다.

급격히 오른 공시가격에 보유세 부담도 눈덩이처럼 불어날 전망이다. 국토부의 보유세 모의 분석 결과에 따르면 올해 공시가격이 12억 원으로 매겨지는 시세 17억1000만 원 수준의 아파트는 작년보다 공시가격이 24.8% 오른다. 이에 올해 종합부동산세를 포함한 보유세 부담은 432만 원으로 예상된다. 작년(302만 원)보다 130만 원가량 오른 가격으로 약 43% 늘어난다.

공시가격 20억 원으로 책정되는 시세 26억7000만 원 수준 아파트의 보유세 증가폭은 더 크다. 공시가격이 작년(17억6000만 원)보다 13.6% 뛰면서 보유세는 작년(1000만 원)에서 올해 1446만 원으로 껑충 뛴다.

다만 전문가들은 늘어나는 세 부담에도 절세 매물이 시장에 봇물 터지듯 쏟아지진 않을 것으로 봤다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "다주택자들은 조세 부담보다는 자본이득의 증가폭이 더 클 것으로 보고 매물을 시장에 내놓지 않을 것"이라며 "오히려 증여를 선택하는 다주택자만 늘어날 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보유세 부담에다 6월부터 서울 등 조정대상 지역에서 강화되는 다주택자 양도세율 인상으로 3월 말~4월 말께 절세매물이 증가할 것"이라면서도 "다만 이미 매매나 증여를 통해 정리한 다주택자들이 상당해 물건이 나오더라도 시장이 흔들릴 정도로 쏟아지진 않을 것"이라고 말했다.

은퇴자의 고민은 커질 전망이다. 박 위원은 "일정한 소득이 없는 은퇴자들의 경우 무거워진 세 부담에 살던 집을 월세로 전환하고 저렴한 외곽지역에 전세로 거주하면서 소유와 거주를 분리하는 현상이 나타날 수 있다"고 전망했다.

특히 급격히 불어나는 세 부담에 중저가 아파트에 수요가 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 상대적으로 세금 부담 덜한 중저가·중소형 쏠림 현상이 지속하고, 반대로 초고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산, 여의도, 목동 등에선 가수요 억제 효과가 예상된다는 설명이다.