3만 가구 쏟아지는 3기 신도시…3040 사전청약 필승 전략은?

3만200가구 규모의 3기 신도시 사전청약이 다음 달 시작된다. 이번 사전청약은 수도권 무주택자에게는 싼값에 내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회이므로 치열한 경쟁이 예상된다. 사전청약 물량 중 85%는 특별공급인 만큼 청약 전 본인 상황에 맞는 유형을 파악해 맞춤형 청약 접수에 나서는 전략이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

정부는 7월 15일부터 인천 계양지구 등 3기 신도시를 포함한 5개 지구에서 제1차 사전청약에 나선다. 지역별로는 인천 계양지구 1050가구, 남양주 진접2지구 1535가구, 성남 복정1지구 1026가구, 의왕 청계2지구 304가구, 위례지구 418가구 등 총 11개 블록 4333가구 규모다.

사전청약은 3기 신도시 등 공공분양주택을 공급할 때 통상 착공 무렵 진행하는 본청약보다 1~2년 앞당겨 청약을 진행하는 제도를 말한다. 정부가 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당기고 서울·수도권 청약 대기수요를 해소하기 위해 도입한 정책이다.

3기 신도시 사전청약을 준비 중인 무주택자라면 본인에게 유리한 특별공급 전형을 먼저 파악할 필요가 있다. 사전청약 공급 물량 중 85%는 특별공급 물량으로, 특히 공급량의 절반(1만4000가구)은 신혼부부를 위한 신혼희망타운으로 공급된다. 무주택 신혼부부라면 3기 신도시 사전청약은 내 집 마련의 절호의 기회인 셈이다.

신혼희망타운은 단지 내 육아 및 보육시설을 강화해 좋은 교육 환경을 갖춘 아파트 단지다. 또 상대적으로 경제력이 낮은 신혼부부를 위해 전용 금융상품을 통한 우대 대출도 지원한다. 이 대출은 주택담보대출비율(LTV) 70%‧연 1.3% 고정금리 조건으로 경제적 부담이 적다. 입주 자격은 혼인 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택 세대구성원으로 제한된다.

청약저축은 가입후 6개월 이상, 납입 인정 횟수 6회 이상의 조건을 충족해야 한다. 저축 금액이 많을수록 당첨 확률이 높다. 소득 기준은 월평균 소득 130% 이하(배우자 소득 있을 시 140%)로 지난해 3인 이하 가구 기준 783만 원(844만 원)을 넘지 않아야 한다. 신혼희망타운 외에도 생애최초와 다자녀, 국가유공자, 노부모 부양 등 다양한 특별공급 물량이 공급되므로 본인에게 맞고 또 유리한 유형을 골라 접수하는 것이 중요하다.

일반공급을 노리는 무주택자라면 대규모 택지지구를 공략해야 청약 당첨 확률을 높일 수 있다. 3기 신도시를 포함한 대규모 택지지구(66만㎡ 이상)의 우선 공급 물량이 중소 지구보다 더 많기 때문이다.

중소 지구는 우선 공급 물량 100%를 해당 주택건설지역 거주자에게 배정한다. 하지만 대규모 지구는 공급지역이 서울 또는 인천이라면 해당 지역 거주자 외에도 수도권 거주자에게 50%의 우선 공급 물량을 배정한다. 공급지역이 경기도일 경우에는 해당 지역에서 1년 이상 거주자에게 30%를 우선 공급한 뒤 경기도에서 6개월 이상 거주자에게 20%를 할당한다. 이후 남은 절반은 수도권 거주자에게 분양한다. 3기 신도시가 경기지역에 몰려 있는 만큼 청약 당첨 확률을 높이기 위해선 경기도로 전입해 거주 기간을 늘리는 것도 방법이다.

사전청약 공급 물량이 많고 경쟁률이 낮은 곳을 공략하는 전략도 필요하다. 사전청약 공급 물량이 많은 곳은 남양주 왕숙신도시(2300가구)와 부천 대장신도시(1900가구), 고양 창릉신도시(1700가구) 등이다. 3기 신도시 선호도는 하남 교산신도시(20%)가 가장 높고 이어 고양 창릉신도시(17%)과 과천지구(17%) 순으로 조사됐다.

▲인천 계양 신도시 사전 청약 계획 및 조감도. (자료제공=국토교통부)

3기 신도시 분양가는 아직 확정되지 않았다. 앞서 국토교통부는 “주변 아파트 시세의 70~80% 수준에서, 또 9억 원을 넘지 않는 선에서 결정할 것”이라고 밝혔다. 이 기준을 내달 15일 공급될 인천 계양신도시에 적용하면 분양가는 전용면적 84㎡형 기준 4억~5억 원 선에서 책정될 가능성이 크다. 오는 10월 입주 예정인 ‘e편한세상 계양더프리미어’ 전용 84㎡형 분양권은 이달 6억4455만 원에 거래됐다. 국토부는 다음 달 입주자 모집공고를 통해 계양신도시 분양가를 공지한다. 다만 확정분양가는 2023년 본청약 때 결정된다. 사전청약 분양가가 추후 바뀔 수도 있는 것이다.

사전청약 물량 3만 가구는 7월과 10월, 11월, 12월 등 올해 말까지 네 차례에 걸쳐 나온다. 10월에는 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 남양주 왕숙2신도시에서 1400가구를 분양한다. 11월에는 하남 교산신도시에서 1000가구가 공급된다. 12월에는 남양주 왕숙·부천 대장·고양 창릉 등 3기 신도시 5900가구에 대한 사전청약이 진행된다.