“리모델링이 재건축보다 비용 더 든다”

▲리모델링 사업을 진행하고 있는 서울 강동구 고덕동 ‘고덕아남’ 단지 전경 (자료제공=네이버 부동산)

아파트 리모델링의 평당(3.3㎡) 사업비가 재건축 사업비를 넘어서고 있다. 통상 리모델링 3.3㎡당 사업비는 재건축의 80~90% 수준이었다. 정부의 강력한 재건축 규제로 인해 노후 아파트에 거주하는 주민들은 사업성, 생활환경 등 측면에서 재건축 대비 장점이 적지만 사업 속도를 내기 위해 리모델링 사업으로 몰리고 있다.

1일 이투데이 취재 결과, 최근 서울 곳곳의 리모델링 추진 단지의 공사비가 3.3㎡당 600만 원을 넘어서고 있다. 그간 서울 대부분 리모델링 단지 공사비가 3.3㎡당 500만 원 수준에서 책정된 것과 비교하면 큰 폭으로 올랐다.

서울 강동구 고덕동 ‘고덕아남’ 아파트 리모델링 조합은 7월 삼성물산을 시공사로 선정하고 공사비로 3475억 원을 책정했다. 3.3㎡당 평균 공사비는 669만 원이다. 고덕아남 리모델링 조합 관계자는 “물가도 올랐을 뿐만 아니라 사업 초기에 공사비를 높게 잡는 대신 공사를 진행하면서 추가로 드는 금액은 인상하지 않기로 했다”고 말했다.

8월 삼성물산·현대건설 컨소시엄이 리모델링 시공을 맡은 성동구 ‘금호벽산’ 아파트는 공사비를 7090억 원으로 책정했다. 3.3㎡당 평균 공사비는 619만8000만 원 수준이다.

이처럼 최근 리모델링 공사비가 3.3㎡당 평균 600만 원을 넘어선 것은 업계에서도 이례적이라는 목소리를 낸다. 이는 주요 재건축 단지 공사비와 비슷하거나 웃도는 수준이다. 서울 강남구 일원동 ‘개포한신’ 아파트는 재건축 공사비로 약 1885억 원을 책정했다. 3.3㎡당 평균 공사비는 627만 원. 재건축임에도 공사비가 600만 원을 넘어 당시 높게 책정됐다는 평가를 받았다. 주거환경연구원 조사에 따르면 지난해 서울지역 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 공사비는 513만8000원이었다.

리모델링은 내력벽을 그대로 활용해야 하기에 내부구조 설계에 한계가 있다. 특히 전용면적 증가로 동 간 거리가 좁혀져 사생활 침해 우려도 있고, 기존 설계를 그대로 가져가야 하다 보니 층고를 높이거나 층간소음 방음재 추가 공간이 쉽게 나오지 않는다. 이처럼 공사비가 급증하고 사업성이 떨어지는데도 정비사업을 추진하는 단지들은 재건축보다 리모델링을 선택하고 있다. 분명한 한계에도 불구하고 리모델링 사업을 추진하는 것은 단순히 빠른 사업 속도 때문이다. 재건축은 사업 기간이 10년가량 소요되는 반면, 리모델링은 2~3년으로 짧다. 재건축 사업에 대한 정부의 안전진단 규제 강화나 초과이익환수제 등도 리모델링 사업으로 방향을 트는 이유다.

결국 정부의 강력한 재건축 규제가 30년 이상의 노후된 아파트에서 거주하는 이들의 생활권을 빼앗아 가고 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “정부가 집값 안정에만 집착해 재건축 규제 강화만 신경쓰다보니 노후 아파트 거주자들은 울며 겨자먹기 식으로 리모델링 사업에 매달리고 있다”며 “정부는 단순히 구조 안정성만 판단할 게 아니라 노후 아파트에 거주하는 국민의 주거 생활환경까지 고려해서 재건축 규제를 완화할 필요가 있다”고 지적했다.