오피스텔 수익률 14년 만에 하락세 멈췄다…평균 청약 경쟁률 26대 1로 '껑충'

(자료제공=부동산R114)

2007년 이후 줄곧 내리막길을 걸었던 오피스텔 수익률이 14년 만에 멈췄다. 수도권 오피스텔 평균 청약 경쟁률도 26대 1로 급증했다. 최근 오피스텔이 아파트의 대체재 역할을 하면서 수요가 몰리자 향후 투자 성과 개선이 기대된다는 평가가 나온다.

23일 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 수익률은 지난해와 같은 4.76%다. 전국 오피스텔 수익률은 2007년 6.77%를 기록한 이후 14년 만에 내림세가 멈췄다.

오피스텔은 2008년 글로벌 금융위기 이후 저금리 시대가 열리면서 전성기를 맞을 것으로 예상했지만 당시 대규모 공급이 이어지면서 초과 공급돼 수요자의 주목을 받지 못했다.

오피스텔 입주물량은 2018년 8만5451실, 2019년 9만7289실, 지난해 8만5222실 등 역대급 수준이었다. 이 때문에 초과 공급 이슈가 지속하면서 수익률 하락과 공실 및 미분양 우려도 계속됐다.

하지만 올해 6만4007실로 급감했고 내년 5만1089실, 2023년 4만4965실로 더 감소할 예정이다. 분양도 2020년과 2021년에 상대적으로 줄어 일정상 2024년까지 입주물량이 큰 폭으로 늘어나기 어려울 전망이다.

여기에 아파트 공급 부족 현상이 개선되지 않으면서 오피스텔 매매가격도 상승세다. 전국 오피스텔의 3.3㎡당 평균 가격은 지난해 900만 원을 넘어섰고, 최근의 개선세를 고려하면 2022년~2023년 1000만 원 돌파도 예상된다.

정부도 오피스텔에 대한 규제를 완화했기 때문에 향후 시장은 더 활성화될 것으로 기대된다. 기존 건축 규제를 완화해 바닥난방이 가능한 면적을 전용면적 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대했다. 주택도시기금 융자 한도 확대와 더불어 대출금리도 1%포인트(p) 내린다. 그동안 오피스텔은 소형면적 위주로 공급돼 3~4인 가구의 아파트 대체 효과가 미미했는데 중장기적인 분위기 변화가 기대된다고 부동산R114는 전망했다.

(자료제공=부동산R114)

아파트 규제에 대한 풍선효과로 주요 오피스텔 단지 청약 결과도 개선세를 보인다. 오피스텔은 건축법 적용을 받아 분양가 규제에서 자유롭고, 청약통장도 필요 없다. 거주지나 주택소유 여부를 따지지도 않는다. 취득세가 중과되지 않으며 대출 규제도 상대적으로 덜하고 100실 미만 오피스텔의 경우는 전매제한 규제에서도 자유롭다.

2020년에는 수도권에서 분양된 단지 대부분이 청약 경쟁률 미달이란 성적표를 받았지만, 올해 하반기는 10% 수준만 미분양 됐다. 지난달 과천에서 분양한 ‘힐스테이트 과천청사역’의 경우 15억 원 이상의 높은 분양가에도 불구하고 89실 청약에 12만 명이 몰렸다.

이에 장기간 하락 추세를 보였던 오피스텔 수익률은 전국 평균 연 4.76%인 올해 수준에서 방어가 가능할 것으로 보인다고 부동산R114는 평가했다.

오피스텔 재고가 많은 수도권과 광역시의 임대수익률을 지역별로 살펴보면 △대전 7.03% △광주 6.65% △인천 5.56% △부산 5.05% △경기 4.71% △대구 4.70% △울산 4.58% △서울 4.43% 순이었다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주택시장 트렌드인 ‘똘똘한 한 채’와 ‘환금성’ 장점으로 인해 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 있는 업무시설 위주로 수요 쏠림이 예상된다"고 말했다.

이어 "이 때문에 2022년 입주하는 오피스텔 중 이러한 쏠림 현상에 따른 반사이익이 기대되는 신축 단지들을 중심으로 연 5% 수준의 평균 임대수익률과 일정 수준의 가치 상승을 기대하는 전략이 유효해 보인다"고 덧붙였다.