“보증금 낮추고, 공탁제도 적용도 검토해야”···전세사기 근본 해결 방안은?

▲24일 서울 광화문광장에서 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회원이 정부의 실효성있는 대책을 촉구하며 1인 시위를 하고 있다 (사진=연합뉴스)

당정이 전세사기 특별법을 마련하겠다고 발표했지만, 여전히 전세사기 자체를 근절하기 위한 근본 대책이 될 수 없다는 지적이 나온다. 전문가들은 지금이라도 사후대책 뿐만 아니라 예방대책을 선제적으로 마련해야 한다고 입을 모았다.

25일 본지 취재 결과 업계 전문가들은 “현재 당정에서 논의되고 있는 대책들은 모두 전세사기 피해 악화 방지를 위한 사후약방문식 정책들”이라며 “이보다는 예방에 초점을 두고 대책을 마련하는 게 시급하다”고 했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “청년세대들은 디딤돌 대출 등 국가의 보증부 대출 형태로 전세자금을 받아 계약을 맺는 경우가 대부분”이라며 “그간 보증 기관에서는 보증심사를 할 때 단순히 전세계약서 이상 유무만 보고 심사를 허가해준 경우가 많았는데 향후에는 자세한 시세 파악 과정을 통해 전세 계약서상의 금액을 대상 주택의 매매가와 비교해 적정 한도를 정하고 검토하는 절차를 마련하는 게 필수적”이라고 설명했다.

장기적으로는 다른 나라처럼 보증금 자체를 낮추는 방향으로 제도가 바뀌어야 한다고 했다.

그는 “다른 나라는 보증금액이 있는 경우 금액 자체가 월세의 1~3개월 치 금액에 그친다. 그렇기 때문에 집이 문제가 생겨 경매로 넘어간다 하더라도 피해 부담이 크지 않다”며 “우리나라는 과도하게 보증금액이 크기 때문에 장기적으로는 금액을 줄여나가는 노력이 필요하다”고 말했다.

법원의 공탁제도를 임대차 시장에도 적용하는 방안도 제시됐다. 임차인이 보증금 등을 법원에 공탁해 임대차 절차에 하자가 없는 경우 집주인이 법원으로부터 확인을 받고 찾아가는 형태다. 계약 과정에서 사법적 검증 절차가 추가되는 만큼 안전성이 두텁게 확보되는 것이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “전세사기 주요 유형 중 하나는 계약 직후 임차인이 대항력을 얻기도 전에 임대인이 바뀌거나 근저당을 설정해 문제가 생겼다”며 “임차인이 공탁 수수료를 내서 계약금부터 잔금까지 법원에 공탁금으로 넣어 놓고, 임대인이 법원의 이상 유무 확인 후 찾아가면 사전에 문제를 예방할 수 있다”고 설명했다.

일정 전세가율 이상이거나 선순위 채권자가 있는 경우 전세 거래를 하지 못하게 하는 것도 해결방안으로 나왔다.

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "지금 전세사기 문제는 근저당권이나 가압류가 있는 집에 들어가서 생기는 문제"라며 "선순위 권리관계가 있는 주택에 대해서는 임대차 계약을 할 수 없도록 하거나 보증금 없는 월세 계약만 가능하도록 하면 피해가 발생하지 않는다"고 말했다.

이어 그는 "매물의 정확한 시세를 모르는 것도 피해의 한 원인"이라며 전문감정평가사들이 평가한 시세에서 전세 보증금의 상한을 법률로 정해놓는 것도 해결책"이라고 덧붙였다.

정보력에서 우위에 있는 공인중개사에 최우선 변제권을 적용받을 수 있는 값에 전세 계약을 맺을 수 있도록 의무를 부과하는 방안도 있다.

엄정숙 법무법인 법도 변호사는 “주요 전세사기 피해자인 청년들은 최우선 변제권 적용 금액대를 잘 모른다”며 “계약 체결할 때부터 공인중개사에게 관련 정보를 설명하고 최우선 변제권을 적용받을 수 있는 가격에 계약 체결할 의무를 부과시키는 것도 하나의 방안”이라고 설명했다.