"시장 양극화 2026년까지 간다"…미분양 확대 우려 여전[부동산 시장 전망]

최근 분양시장 뿐만 아니라 매매, 전세 시장 역시 지역별, 상품별 양극화가 심화되는 가운데 부동산 전문가들 역시 하반기 서울과 일부 수도권 지역만 열기가 뜨겁고 나머지는 흥행에 참패하는 양극화가 계속될 것으로 전망했다. 전국 미분양은 현재 7만 가구로 아직 위험 수준이 아니지만 10만 가구가 넘어서면 정부 차원의 대책이 필요하다는 의견도 나왔다.

31일 본지가 설문조사한 부동산 전문가들은 모두 향후 분양시장에서 서울은 수요자가 몰리고 지방은 고전하는 양극화가 지속될 것으로 전망했다. 수도권은 개발 호재가 있는 일부 지역만 흥행할 것이란 의견이 절대적이었다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "분양가 상한제가 적용되는 강남 3구는 가격이 높아도 경쟁이 치열할 것으로 보이고 서울 내 다른 곳은 분양가격에 따라 차이가 있을 수 있다"며 "지방은 신축 아파트가 전혀 없는 중소도시를 제외하고 어려움을 겪을 수밖에 없다"고 말했다.

수도권은 최근 호재가 많은 평택, 용인 등의 지역과 분상제 공공택지 분양에 수요가 집중되겠지만 다른 곳은 가격 경쟁력 없이는 성공하기 힘들다고 분석했다.

이런 흐름은 적어도 올해 말까지 계속되고 길면 앞으로 3~4년 후까지 이어질 수 있다는 전망이 나온다.

최황수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "분양시장의 극단적 양극화 해소는 부동산 시장에 본격적인 온기가 돌 것으로 보이는 2026년까지는 기대하기 어렵다"고 관측했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 "규제 지역 지정으로 지역 간 차별성이 생기기 전까지 (이런 현상은) 계속될 것"이라며 "투자환경이 같은 상황이라면 지역선호도가 높은 쪽으로 쏠림이 나타날 수밖에 없다"고 내다봤다.

서울과 일부 수도권에만 수요가 몰리면 나머지 지역은 미분양이 속출하는 상황을 피하기 어렵기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사업성이 부족하거나 지역 수요가 충분하지 않은 단지 또는 해당 지역 공급물량이 많은 곳을 중심으로 미분양 발생이 가시화 할 것"이라고 전망했다.

실제로 최근 7만 건 수준에 머물고 있는 미분양은 분양물량 확대와 함께 대폭 증가할 가능성이 있다. 분양일정 연기로 공급이 적었던 게 미분양 물량 정체의 가장 큰 이유로 꼽힌다는 점에서다.

부동산R114가 집계한 자료를 보면 올해 1~5월까지 분양물량은 3만6419가구로 앞선 4년 평균 7만7274가구의 절반에도 미치지 못한다.

전문가들은 미분양 해소는 건설업계 스스로 해결해야 할 일이라고 입을 모으면서도 지금보다 크게 증가한다면 정부 차원의 조치가 나와야 할 수 있다는 의견을 제시했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가 할인 등 건설사 자구책이 우선이지만 10만 가구 이상 적체되면 문제가 심각한 지역에 대한 정책 카드를 검토할 필요가 있다"며 "인허가를 통한 공급조절, 미분양 주택에 대한 양도소득세 한시 면제, 정부의 환매조건부 매입 또는 임대주택 활용 등을 생각해볼 수 있다"고 말했다.

다만 미분양이 큰 문제가 되지 않을 것이란 견해도 제기됐다. 송 대표는 "건설업계의 자구 노력 등으로 미분양이 급격히 늘어날 가능성은 크지 않아 보인다"며 "미분양이 증가하더라도 일부 부실사업장을 빼면 큰 위기는 없을 것"이라고 진단했다.