올해 부동산 키워드는 ‘REPOSITION’…“주택 시장 양극화 심화ㆍ대형사 강세”

▲2024년 부동산 10대 이슈 중 부동산 사업환경 변화 개요도. (자료=하나금융경영연구소)

올해 부동산 시장을 관통하는 키워드는 시장 환경 변화에 대응한 전략 ‘수정·개선’(REPOSITION)이 될 것이란 전망이 나왔다. 금리 인하로 부동산 경기가 회복되더라도 부동산 투자 회복세가 단기간 내 이뤄지기 힘든 만큼 부동산 투자와 사업 전략 수정이 필요하다는 지적이다.

7일 하나금융경영연구소가 펴낸 ‘2024년 부동산 10대 이슈’에 따르면, 올해 시장 주요 키워드는 △금리(Rate)와 경기 부진(Recession) △주택시장 양극화(Expanded decoupling) 심화 △서울 주요 핵심지 아파트값(Price) 최고가 경신 등이다.

먼저 금리는 인하 기대감이 큰 가운데 경기 부진 우려도 커 향후 부동산 시장 투자심리를 좌우할 전망이다. 보고서는 “가계부채 우려 등에 따른 주택 대출규제 강화와 상업용 부동산 대출 시장 위축 등으로 유동성이 줄면서 부동산 시장에서 금리의 영향력이 크게 확대됐다”며 “올해 금리 인하 가능성이 확대되면서 부동산을 포함한 위험자산 투자심리 개선 기대가 커졌다”고 말했다.

금융권에 따르면, 국내 기준 금리의 선행 지표 격인 미국 기준금리 전망은 지난해 말 연 5.5%에서 올해 말 4.75%, 내년 말 3.75%로 내림세를 이어갈 것으로 예상된다. 이날 기준 우리나라의 기준금리는 3.5% 수준이다. 앞서 미국 연방준비제도(Fed)가 금리 인하를 언급해 당분간 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성은 없다.

다만, 금리 인하 기대가 커지고 있지만, 국내 경기 회복세가 더딘 만큼 경기 부진 우려는 변수로 작용할 것으로 예상됐다. 보고서는 “가계부채 증가와 한계기업 도산, 금융기관 부실자산 증가 등 경기 하방 위험도 잔존한다”며 “이 경우 시중 금리 하락 폭 제한으로 부동산 구매수요 부진이 지속하면서 상업용 부동산 중 상가나 지식산업센터가 직접 영향을 받을 것”이라고 내다봤다.

▲2024년 부동산 10대 이슈 중 수도권 주택 시황 전망. (자료=하나금융경영연구소)

아울러 주택시장은 수도권과 지방, 수도권에선 핵심지와 외곽지역에서 주택시장 양극화가 심화할 전망이다. 지난해 주택 시장은 일부 반등에 성공했지만, 수도권으로 수요 쏠림이 심화했고, 동시에 수도권 내에서도 소비자 가격 민감도 증가와 가격 불안 심리 확대 영향으로 수요 차별화 심화가 발생했다.

분양 시장에서도 서울과 서울 접근성이 양호한 지역은 매수세가 양호했지만, 그 외 지역은 부진했다. 실제로, 국토교통부가 발표한 11월 말 기준 주택통계에 따르면, 수도권 미분양 가구는 5만7952가구로 이 중 지방 미분양이 5만972가구로 대부분을 차지한다. 수도권은 6998가구에 그쳤다.

이에 보고서는 “서울 통근권에 포함되는 경기 남부는 고용 증가 및 교통망 개선 효과로 시황이 양호하지만, 경기 북부와 인천은 불안 심리 확산 때 가격 하락과 분양부진 가능성이 있다”고 전망했다.

아울러 서울 압구정과 반포, 성수, 여의도 등 핵심지역에선 정비사업 영향으로 신고가 경신이 이어질 것으로 내다봤다. 앞서 압구정 신현대와 한양3차, 여의도 공작과 광장, 성수 강변금호 등 재건축 추진 단지는 지난해 4분기 일부 평형에서 최고가를 경신했다. 또 올해 반포와 압구정 재건축 분양 단지는 3.3㎡당 분양가 7000만 원을 넘길 것으로 예상됐다.

건설업계는 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색으로 자금력과 신용도가 우수한 대형 건설사 수주 쏠림 현상이 지속할 전망이다. 대형 건설사의 정비사업 수주 비중은 전국 기준 2020~2022년 21.2%에서 지난해 30.4%로 상승했다. 올해는 이 비중이 51.3%까지 급증할 것으로 보고서는 예상했다.