미국 상업용 부동산 디폴트 도미노 위기…대출 만기 4년 내 3000조 원 육박

▲미국 상업용 부동산(위 사무실, 아래 다가구) 대출 연체율 현황. 단위 %. 회색: 작년 11월 30일 파랑: 올해 전망치 하늘: 내년 전망치. 출처 월스트리트저널(WSJ)

16일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 부동산정보 제공업체 트렙을 인용해 지난해 만기가 된 미국 상업용 부동산 담보 부채는 5410억 달러(약 727조 원)에 달했다고 보도했다. 이는 단일 연도 기준 역대 최고액이다.

상업용 부동산 부채는 앞으로도 계속 증가할 것이고 지금부터 2027년 말까지 2조2000억 달러(약 2956조 원) 이상이 만기를 앞두게 될 것이라고 트렙은 전망했다.

상업용 부동산 시장은 높은 공실률과 대출 금리라는 이중고를 겪고 있다. 일부 임대인과 채무자가 보유한 사무실은 코로나19 초창기 계약이 만료된 후 재택근무 등으로 인해 지금까지 거래를 이어가지 못한 것으로도 전해졌다.

원금과 이자를 함께 갚는 주택담보대출(모기지)과 달리 상업용 부동산 대출 대부분은 만기 전까지 이자만 갚는 형식이다. 이는 부채가 만기 되면 채무자가 원금을 재융자하거나 상환해야 한다는 것을 의미해 더 큰 부담으로 작용한다.

대출을 갚지 못해 발생하는 금융 손실도 점차 확대될 전망이다. 신용평가사 피치는 유가증권으로 전환한 상업용 부동산 대출 연체율이 올해 4.5%에서 내년 4.9%로 높아질 것으로 전망했다. 지난해 11월(2.25%)과 비교하면 두 배 이상이다. 피치는 소매업과 호텔, 사무실 연체율이 모두 높아질 것으로 예상했다.

게다가 미 연방준비제도(Fed·연준) 내에 기준금리 조기 인하와 관련해 부정적인 시선들도 있어 금리가 언제 얼마나 내릴지도 불명확한 상황이다. 이는 채무자의 차입 부담만 가중하고 있다.

WSJ는 “최근 몇 달 새 인플레이션과 대출 금리가 하락하면서 고통이 줄었지만, 채무자 대부분은 여전히 기존 만기 대출보다 훨씬 높은 금리로 재융자를 받아야 한다”며 “대출이 만료되면 재융자하는 것이 일반적인 경로지만, 신용 시장이 1980년대 이후 연준의 가장 빠른 금리 인상에 대처하고 있는 상황에선 까다로울 수 있다”고 설명했다.