정부, 논란의 재초환 부담 줄인다…꽉 막힌 재건축 물꼬 틀까

정부가 재건축초과이익 환수제(재초환) 개편안을 내놓기로 하면서 그동안 꽉 막혔던 재건축 사업에 ‘청신호’가 켜질 전망이다. 이번 개편안은 1가구 1주택자인 조합원의 부담금을 절반 수준으로 줄이고, 부담금 면제 규모를 확대하는 방안이 담길 것으로 예상된다.

25일 국토부에 따르면 재초환 개편안은 이번 주 중으로 발표될 예정이다. 재초환은 무분별한 재건축을 막기 위해 시행한 정책으로 재건축부담금으로도 불린다. 현행 기준으로 조합원이 재건축으로 얻은 이익이 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 평균 3000만 원이 넘으면, 금액 기준에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지 환수한다.

재초환 개편안의 세부안은 공표되지 않았다. 하지만 그동안 발표된 정부 정책과 여당 발의안을 종합하면 1가구 1주택자의 보유 기간에 따라 부담금을 낮추고, 재초환 면제 기준을 높여 부담금을 줄이는 방안이 유력하다.

지난달 정부가 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’에 따르면 재초환 법안을 개정해 현재 3000만 원인 면제 기준을 상향하고, 누진 부과율 구간을 확대한다. 관련 개정안에는 현재 3000만 원인 면제 기준을 1억 원으로 상향하고, 2000만 원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만 원으로 상향하는 방안이 포함됐다.

배현진 국민의힘 의원이 6월 발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안’에는 △1가구 1주택자(보유 기간 10년 이상, 거주 기간 5년 이상) 조합원 재건축부담금 50% 경감 △재건축초과이익 하한 금액 1억 원으로 상향 △재건축부담금 부과 시점 ‘조합설립인가일’로 변경 등이 담겼다.

이 가운데 재건축부담금 부과 시점 조정을 제외한 두 가지 완화안은 시행이 유력하다. 국회 국토교통위원회가 이달 초 내놓은 법안 검토 보고서도 이같은 취지의 개편 필요성을 담고 있다.

보고서는 재건축부담금 부과 시점에 대해 “조합설립추진위가 승인된 이후 집값이 크게 오르는 점을 고려할 때 부과 개시 시점을 개정안처럼(조합설립인가일) 바꾸면 조합 인가 전까지 집값 상승분을 재건축초과이익 산정 시 반영하지 못하는 점을 감안 할 필요가 있다”고 했다.

원희룡 국토부장관 역시 지난 22일 “적정한 환수와 공공기여는 불가피하다”며 “(초과 이익의) 산정 시점은 언제로 할 것이냐, 누진 구간을 어떻게 할 것이냐 등 문제는 시뮬레이션이 필요하다”고 말했다.

▲원희룡 국토교통부 장관이 22일 정부세종청사 국토부 기자실을 방문해 최근 국토부 정책을 설명하고 있다. (사진제공=국토교통부)

국토부가 재초환 개편안을 시행하면 서울 내 재건축 단지 사업도 제 속도를 낼 전망이다. 서울 내 주요 사업장은 예상보다 더 많은 재초환 부담금 때문에 곳곳에서 비명을 지르고 있다. 용산구 이촌 한강맨션은 지난 7월 가구당 7억7000만 원을 통보받아 층수 변경 등 설계 변경에 착수했다. 성동구 성수동 장미아파트는 4억7700만 원의 재건축 부담금을 통보받았다. 국토부 집계 기준 사업계획승인 단계에서 재초환 금액을 통보받은 단지는 전국 83개 단지에 달한다.

관건은 여소야대 정국에서 어느 수준으로 협의가 이뤄지느냐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재초환 면제 기준을 1억 원으로 높이면 일부 재건축 단지는 정비사업 속도의 개선이 기대된다”며 “다만 재초환 완화는 법 개정이 필요해 국회 문턱을 반드시 넘어야 하므로 실제 감면 수준은 향후 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다”고 지적했다.